Finance - Refinance vs. Home Equity Line of Credit

Posted by Andy Feng on February 27, 2020

Introduction

首先,每个人在银行往往都有账号,开设一段时间后,银行会主动offer Line of Credit,并注明高低不等的利率(但都会比存款利率高),供个人使用,用了就付利息,不用不付。这种 Personal Line of Credit 完全取决于个人信用,跟不动产(如房子、车)无关。

另外,有几种的贷款方式可以让不动産变成可动産,通俗的説,就是可以从房子中拿钱出来用。买房是人生里面的重大投资,很多人会把他们大部分的储蓄投资到房産中。如果紧急事情发生,就很有可能出现缺乏资金周转的问题。

这样的贷款共有四种:

  1. Cash Out Refinance Mortgage (融资重贷)
  2. Home Equity Loan(房屋净值贷款)
  3. Home Equity Line of Credit(房屋净值信用额度)
  4. Reverse Mortgage(反向贷款)

其中反向贷款主要是针对老年人“以房养老”。其余三种贷款都是可以从房屋中拿钱出来,他们的区别在於,Mortgage 是一个房屋的主要贷款 (First Lien第一留置权), 因此房屋净值贷款和房屋净值信用额度就是第二贷款,在最主要的贷款之外再申请的贷款类型。不仅叫法不同,实际上这些贷款的作用也不同。

Outline

  1. Personal line of Credit
  2. Refinance 贷款重组
  3. Cash Out Refinance Mortgage 融资重贷
  4. Home Equity Loan房屋净值贷款
  5. Home Equity Line of Credit 房屋净值信用额度
  6. Reverse Mortgage 反向贷款
  7. Refinance vs. HELOC
  8. FAQ

Personal Line of Credit

Personal Line of Credit 即个人信用额度,也称信贷额度,信用贷款,这种贷款的额度根据你的可分配收入和你的个人信用额度来计算的。比如说你月收入5000,除去房贷,车贷,生活费用,其他费用等等只剩下500,那么你贷款的额度并不高;但是如果你没房没车,月收入2000,不用出房租,生活费用很低,除去各类开销剩下1500,那么你的贷款额度会比月收入5000的人高不少! Lines of credit 的好处是方便灵活,利息很低!

  1. 它是什么?个人信用额度是一种预定贷款,可借给你一定数量的资金。与常规贷款不同的是,你如果不使用就无需支付利息。在规定额度内,您可以任意使用贷款,而且只要达到贷款人规定的每月最低数目,还款随意。每月最低还款额可能包括利息和本金和利息,也可能只有利息。

    简单地说,就是银行给你资格,允许你借一笔钱出来,应急用。银行要收利息,但很低,远比商业贷款低,10000元每天大概利息1元(按3.6%), 不用则不收利息, 没有年费。为什么银行给你line of credit? 相当是给客户的一种方便和优惠,一般是信用比较好的客人 是否申请,关键还是看利率多少,如果没房屋抵押的,能要到个6%以下的就算不错,通常是6%-7%,可以先拿下来,以后用的时候方便。如果是10%以上,则意义不大,毕竟现在很多低息信用卡都有这个利率,没啥意思。

  2. 利息。信用额度比大多数信用卡的利息低得多,通常比银行最优惠利率高1%到3%,但比信用卡利息低得多,一些信用卡利息高达20%。但请记住LOC利息是可变的,这意味着它们随银行的最优惠利率浮动。随着利率的上升和下降,您的信用额度利息也相应涨跌。如果你在利率低时用了一大笔款项,利率一旦升高,你就会吃苦头了。留心一下当前利率。

  3. 谁提供该贷款?银行提供PLC。您通常可以在网上申请。大多数银行都为您的支票或储蓄账户提供透支保护,这实际上就是一种自动的信用额度,透支服务常常需要收取一点月费而且额度有限。但这种情况只能让你在有限的时间内进行透支,但信用额度避免了相关费用,而且通常利息更低。

  4. 担保与无担保。有两种类型的PLC ——无担保或担保型。有担保的信用额度以你的GIC帐户或等值的房子为担保,降低了银行风险,所以你会得到较低的利息、较低的每月还款和更高的贷款金额。如果你打算使用较多的信贷数目,这类贷款可为您一年节省数千元。

  5. 最多能贷多少?PLC的信贷额度范围从5千到50万或更多,取决于它有无担保和其他因素:如您的信用评分、收入和你其他的重要财务支出,如汽车贷款,房屋分期付款金及其他贷款。

  6. 易用性。你可以写支票、在自动取款机上提取现金或将信用额度移往您的其他帐户中。但要记得,你是借的钱,花了多少都得一一还付。

  7. 用信用额度投资,用信用额度进行投资是个很有吸引力的投资方式。您可以每月只付最低还款额,直到可以实现收益时卖出——而您所用来购买投资的款项利息可以抵税。一些顾问也建议在报税前用借贷款买更多的RRSP以便得到更多的退税,前提是你可以在累积了太多的利息前还清贷款。

  8. 保险。您可以购买信用额度保险,这样在受伤或死亡时可以暂停还款或有负债保护。购买保险数目可以为您未结额的百分之几或几加元一月,取决于你选择的保障程度或福利水平。你可以从你的贷款人那里买保险,也可从别处寻找便宜的选择,如保险公司。

  9. 避免债务漩涡。不要把信用额度当自己的额外收入来源。即使有很好的策略,如使用信用额度还清高利息的信用卡余额,如果你让自己的信用卡债务再次高筑而陷入债务漩涡,是比较危险的。

How much?

Personal Line of Credit,是 Unsecured Line of Credit,没有任何抵押的,没有申请费用,因为你信用好,银行可以借给你这些钱。通常利率在6%-7%,可以先拿下来以备不时之需

有抵押的HELOC,是secured line of credit, 一般利率是p+0.5,比unsecured的低很多,这个需要你有房产,并且有申请费用。

关于Unsecured Line of Credit的高利率,每个银行政策不同,你真正借钱的时候,可以先和银行谈,制定一个比较好的还款计划,能拿到比较好的利率,比如4%左右。

从长远来看,如果你有固定资产,早点申请HLOC比较好,毕竟利率低很多。而且有的时候银行做活动,手续费会全部免掉。

How to use?

Personal Line of Credit没有到期一说,但每个月至少要还掉利息。随时可以还清,就不再产生利息了。举个例子,你今天借出来,明天还清,就只付一天的利息就可以。

跟银行的确认,只要拿出来一块钱就要开始计息,利息按天算,但账单每月付一次。利息是拿钱之前谈好的,是固定的,不是浮动的。

比如你今天借了1万,利率4%,那么你今天欠的利息就是10000*0.004/365,大概1刀。明天你还了五千,那么明天产生的利息就是大概5毛。后天你全部还掉,那么你本金加利息一共付10002。

借LOC 50K 或HELOC 用于投资指数基金,会收到T5008表 - T5008是您的交易记录表。如果您在上一年中有投资产品买卖的话,交易行会出具这份交易记录表,以便向税务局申报您的资本利得或者资本损失。每年申报股票交易盈亏的时候交易所给的都是这份表格。

这个LOC的利息只能抵capital gains,错!

这个LOC的利息用于投资是按照 carrying cost 来处理的,实际是100% 的抵扣,可以抵消其它各种收入。对!

假設你借了1萬,3000買手機,7000投資,1萬的利息的70%可以抵稅

如果借loc或HELOC用于买投资房,那么除了可以将利息按carry cost 100%抵税,投资房贷款的利息也能抵消出租收入

Refinance

Refinance 是房屋重新贷款,也称贷款重组,意思是用一种新的房贷替代原有的房贷。通常是指终止和现在所在银行房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,调整贷款金额或贷款产品利率。Refinance也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,通常我们称作 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。

像“按揭”一样,Refinance这个词的中文翻译来自于香港,称作“加按”,即refinance = 加按 = 再融资 如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说 Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration,加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。 加按的意思就是此时此刻,用现在的房价和收入,重新做一遍房贷,把已有的房贷用新的房贷替换掉。只是房价涨了,借款人没有收入是没法加按的。如果想持续加按,即,每4-6年加按一次,但要注意必须保持良好收入水平,没收入就无法加按 房贷再贷款也并不是这么简单;在用新的房贷替代原有的房贷过程中,改变了原有房贷的各种贷款条款,如利率、分摊年限等,同时,也改变了房屋贷款金额。一般地,再贷款的贷款金额要高于原有的房贷贷款金额;当然,新的贷款金额也可以低于原有的贷款金额。 Refinance loan to value limit=80%。正常情况下大家都会考虑15年或30年的固定利率。

Why refinance?

Refinance的目的,通常包括:

  1. 把房屋价值的增长部分套现,拿出现金以作它用(Cash Out),房主可以不用卖掉产业来释放一些现金。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面,以备以后随时使用),通常存放于 offset 对冲帐户,让资金更加灵活。

    再融资你就可以把你的房子的权益(Equity)变成现金储备在你的offset account 里面,把不动产变成动产。在最需要的时候,你就可以来用它,大大增强你的抗风险能力。 再融资释放的现金主要目的常包括小孩的教育费、投资或做生意、装修房子等。

  2. 降低贷款利率,未来降低每月供款压力。新贷款可以提供更优惠的利率,因而长期节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

    可以选择在低息环境中,再融资以节省利息或降低未来的每月供款

  3. 改变贷款年限(Rate/Term),改善现有的贷款 如果本身的财务状况更稳定,可以对自住房进行加按,缩短贷款期限,节省利息。反之,就通过加按来延长贷款期限

    加按对于地产投资者来说,是个宝贵的把还款期拉长到30年的机会。如果原房贷只是续约/renew,那么还款期/amortization只能越来越短。还款期决定了月供大小,月供越小,以后申请其他贷款就越容易,因此地产投资者,尤其是多套房投资者需要做的一件事就是经常把还款期拉回30年,以便降低月供,为继续投资做好准备。

  4. 考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,新的银行做Refinance 或现有银行refinancing 之后可以审批数额更高的贷款额度。

  5. 把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

  6. 或是简单的考虑更换银行,寻求更好的服务和贷款管理

  7. 去掉贷款保险(Mortgage insurance)。

Refinance流程

Refinance(加按),简单来说就是向银行(原本的银行或别家银行)再借钱,拿新的贷款去偿还现有的贷款。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。流程通常如下所示:

  1. 你想降低利息,改善现有的贷款。

  2. 找到好的贷方(银行),并请申请新贷款

  3. 用新贷款偿还现有的债务。最后按时支付新贷款,直到你还清贷款

Cost 费用

加按的费用不高,通常包括评估费和律师费。

  1. appraisal fee评估费大约300-500元。
  2. fct fee 律师费。大多数情况下,可以通过产权保险公司来取代律师的工作,费用比直接找律师低一些。如果不增减借款人名字,没有特殊的法律上的要求,银行通常建议借款人使用产权保险公司来完成重新注册抵押这一过程,费用比聘用律师便宜很多。一笔100万以下的加按,产权保险公司收费470元左右,而律师收费要1000元以上了。

总的来说,refinance要付800到1500的手续费。极个别的零费用的重新贷款其实也是羊毛出在羊身上。

考虑到refinance费用很高,而且目前利率在攀升,一般适合套现大量现金的情况。如果多于10万我会做。手续费2%也是可接受的。

Refinance的时机

当房屋贷款利率出于低水平,就会有重新贷款的浪潮,很多人以降低利率为目的从而使每月付款减少,或从30年贷款改变成15年或10年贷款,或者将可调利率贷款变成固定利率,或反之。

如果是取出现金用来投资做生意、或供孩子上学、或付清其它如信用卡等高利息债务,等等,则选择的时机就没有那么从容。

当你申请重新贷款时,首先要决定是否付Closing Cost,如果你认为利率确实很低,且你还会在现在房子里继续住相当长一段时间(3-4年以上),那么选择付Cost最合算,因为从此以后你会节省不少;反之,你如果认为利率还会下降,且还有No Cost重新贷款的机会,或者3年内会搬家,则要计算你省下的钱要用多少时间来抵消你付的Cost。

一般来说,Closing Cost大致相当于1%的贷款额,大额贷款则<1%,小额贷款则>1%。当然,当选择No Cost重新贷款时,它的利率比应pay Cost高0.25%,即相当于买点(1%贷款可买0.25%利率)。

  1. 信用评分变高了:如果你在信用低的时候申请贷款,相对的你的利率可能会比一般民众还要高,但经过一段时间,也许你的信用评分变高了,你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。

  2. 房屋装修:如果你买了房子,过一阵子房贷利率低了,或者房贷还得差不多了,你可以申请 Refinance 把家中需要长期贷款的项目刷新,例如增设游泳池、改装房间、翻新房产,假设你的信用良好,你可以利用 Refinance 把房贷缴完,然后用剩余的钱完成家中需要改装的支出项目。

房贷利率趋势向下,或者投资房比当初买入涨了很多,是重贷好时机

How to refinance?

通常 Refinance 和一个 New Purchase 所需要的材料和程序类似,一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入,银行之间律师会协商做好 settlement,因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要 42 天 Settle)因此 Refinance 通常在银行处理中排在 New purchase 后的 priority。

要做好充分的时间准备,通常在 4 周左右的时间,一周估价+申请,第二周处理贷款文件(包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行),第三周时间等待贷款文件 certification,新银行和之前银行沟通 Discharge 并安排 settle,第四周 Settle。

材料准备上,包括如果涉及到需要从 Refinance 拿出资金购买新的房产,请和我们的专业贷款经理沟通,确保操作程序上合理有序,保证在新房 Settle 时资金可以就位,不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做 Refinance 再做 New Purchase,还是同时递交一个 application,还是考虑两套房子绑定,将 new purchase 贷款 100% 用于投资负扣税。

注意事项

  1. 贷款有没有锁定期和罚款。

    一般上银行为了避免屋主太快卖掉房子,未偿还到利息和一些母金,房贷会有锁定期。大部分银行的锁定期为3年,也有长达5年。

    如果贷款者在借了房贷的锁定期限内,还清房贷或再融资, 就被罚款。

    所以想要再融资的时候,要考虑是否有罚款,若必须再融资

  2. 天下没有白吃的午餐,再融资也有成本。

    再融资也需要再付贷款合约律师费、估价费、保险费、印花税(国内)和其他费用。所以要计算成本,以确定所节省的开销会大于必须再支付成本

  3. 再融资需要时间比较长,不适合急着要用钱的人

  4. 若个人信用不良,再融资可能增加债务负担,进一步影响个人信用评级

  5. 市面上有许多不同的再融资服务,要货比三家

FAQ

  1. Refinance 银行一定要估价吗?我的房子有过隔间,担心银行过来估价不接受房产做抵押。

    答:通常 refinance 新的银行需要对房产做一个重新评估,以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整,担心银行不接受房产抵押,可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个 Desktop 估价,只要 LVR 控制在 80% 或以下,可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况作出一个合理的判断和建议。

  2. Refinance 拿出来额外的资金(equity)放在 offset 是不是就要交利息?

    答:这部分资金,如果您不需要动用是不需要偿还任何利息,贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时,这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。

  3. Refinance 时除了 discharge 手续费会有其他额外费用吗?

    答:如果您没有固定利息,或固定利息已经结束通常不会有其他 break cost,然而请查看原贷款合同,与我们贷款经理确认,确保不会有额外费用。在 2011 年前许多贷款银行会有提前退出合同的罚款。

融资重贷 Cash Out Refinance Mortgage

融资重贷是refinance的一种。我们可以説是普通重贷,就是民众希望改变原来的贷款条件,比如降低利率,缩短还款期限,於是办理一个重新贷款。 融资重贷不仅达到改变原来的贷款条件的这个目,同时,还能多拿出一笔钱出来用。 办理融资重贷,新的贷款会把现有的房贷先付清,之後把剩余的贷款额兑现。

什麽样的房子才能cash out?

房屋净值是不动産变成可动産的前提条件:房屋净值可以解释为房産价值减去房贷欠款。
例子一,如果一个房産价值$50万,没有欠房贷,那麽房産净值就是$50万。
例子二。如果房産价值$50万,业主欠$40万房贷,那麽该业主的物业的房産净值就是$10万。
大部分银行除了看房産净值之外,还需要看贷款比例, 一般是以房屋价值的75% -80%。因此,在例子一中,房産净值是$50万的话,而最高贷款比率是80%,
那最高贷款额度就是$40万。而在例子二中,该房産已经有$40万的房贷,那已经是贷款的最高额度了,他就无法做净值贷款的任何一种。

房屋净值贷款(Home Equity Loan)

银行通常不会局限如何去使用它,一般是作为房屋装修,大学学费,或者是投资用途等等。

融资重贷(Cash Out Refinance Mortgage)和房屋净值贷款(Home Equity Loan),在申请手续上是一样的吗?

贷款机构都要审查信用、收入,和正常贷款的手续是一样的,也有手续费。但房屋净值贷款更简单些。
大多数情况下,房屋净值贷款是一个较小的贷款金额, 由於贷款金额较小,银行可能需要更少的步骤,如免去房子的全面评估, 另外,由於贷款金额较小,费用会少一些。
房屋净值贷款利率通常比信用卡贷款或个人贷款等高利率的借款较低。

Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的home value.

Home Equity Loan是固定利率。因此利率会比HELOC稍高。

尽量不要用Home Equity Loan 它是直接写一张支票给你,比方说 20 万的房子,没有贷款,银行贷 16 万给你,会给你写一张 16 万的支票,你去花吧。从它给你支票的这一刻开始,利息就开始计算了。

而 Home Equity Line of Credit 是不一样的,大家可以把它设想成一张额度很高的信用卡。16 万额度的信用卡,你不刷卡的时候不用还款, 没有利息。类似于信用卡,只有当你拿着他给你开好的这个HOLEC支票账户去使用、去花钱的时候,比如你花了 2 万美元,这个时候才开始给你计算利息了,不花的时候你有这个额度。跟银行给你的信用卡非常像的一点也在于,当你还了本金之后,这个额度会立即恢复。

Home Equity Line of Credit

Home Equity Line of Credit (HELOC), 即房屋净值信用额度,又称房屋净值信贷额度,是指你用房子作为抵押品,从贷款人那里获得贷款,是一种类似信用卡的贷款形式。借款人需要将房屋注册为双重抵押(collateral),通过预批被授予一定信用额度,在需要时可以通过特殊支票(有时可带信用卡)来取款使用。每个月的还款额根据所借金额和当前利率的不同而不同。一般来说,借款人只需按使用天数支付利息,本金可以随时还清。在抵押有效期内,HELOC信用额度可以被重复使用。

HELOC=房屋现在市场评估价—按揭贷款余额

通过HELOC,你可以从自己现有的房子拿钱出来,用不高的成本,用于消费,支付学费,偿还其他债务,投资等。 简单来讲,HELOC相当于利息低,额度高的信用卡。这张“信用卡”需要以房屋作为抵押,银行根据你的具体情况批准一定的信用额度。通过HELOC, 你可以非常灵活的使用不超过额度的现金,只需每月按时付利息和本金(有很多HELOC在试用期允许只付利息)。 HELOC是2nd Home Loan, 所以loan to value limit最高可以达到100%. 一般到89%是利率比较低的。如果到95%就需要付稍高的利率。如果到100%那就更高。HELOC的缺点是利率跟着primary rate 变化(一般会限定一年只变化一次)。在目前加息的大环境下,1年很大可能增加1%。 对消费者来说,HELOC提供了一种方便的现金来源。HELOC的利率尽管比第一房贷高,但相比其他消费信贷产品,如信用卡,HELOC贷款利率非常低(因为用房产做了低押)。通常p+(0.5 or 1);而且,HELOC的利息是可以税前扣减的。因此,很多消费者通过HELOC将债务重组,以此降低利率和达到税务优惠。HELOC,其实是将房子所有权置换成资金的使用权,用这笔钱的时候付点利息, 不用的时候, 给你一个安定, HELOC还款便利,每月最低还款只支付利息或设置的最低还款额;不使用,没有任何费用;随用随取。一次申请,可重复循环使用; 对银行或放贷机构来说,除了在借款人按揭贷款上的赚到利息和收费外,HELOC还会让他们赚到更多利息和收费。而且一旦借款人违约,银行除了会得到所有按揭房贷和HELOC已经赚到的钱之外,还有权处置被抵押的房产。

HELOC基本上就是用你的房屋作抵押,所做的一个浮动利率的借款。HELOC跟一般的贷款比较,有好处也有坏处。

HELOC的好处就是如果你每隔一段时间就有一笔钱进来可以还掉一部分的借款,借款低了,需要付的利息也低了,另外HELOC就是在你需要用钱的时候随时可以用,而你只需付利息。

HELOC的坏处就是利率高,一般是Prime Rate或Prime Rate + 0.5%到1%,如果你不是常常有钱进来,你付的利息就多了(这也就是为什么说HELOC比较适合做生意或自雇的人,他们常常有大量现金流流动能随时还的上)。而一般的浮动利率的贷款则是Prime Rate - 1%到1.25%。

如果你不是常常有大笔的钱进来,也不是常常需要用钱,那单纯的一个HELOC是没有用的,因为你付了更多的利息。如果你有时候会需要用钱,还不如做一个传统的贷款外加一个HELOC。

自住房或投资房净值升高后,能拿到HELOC额度,用作借钱再投资。借款的用处是用于买投资房、装修投资房、生意、投资股市时,其借款利息支出是可以抵扣相应收入的。但是自住房的贷款利息不能作为任何抵扣,所以在利率相差不大的情况下,应当尽可能降低自住房贷款额,贷款多多放到出租房上。

必须是借出用作投资部分的利息。如果LOC出来20万,只有15万用来做downpayment买出租房,另5万留下自用,则只能抵扣15万的利息部分。不要把15w的投资和5w的自用混在一起,如果CRA分不清,就会认为都是自用

投资账户marginal account利息支出可以作为carrying charge抵扣股息/利息收入

注意,投资房LOC利息和mortgage利息都可以抵税,mortgage利息比较清楚,LOC要能证明是投在投资房上了

如果将HELOC的投资和自用混用,被CRA抽查,有可能会被认为所有HELOC都不能抵扣。因为在于CRA看不出还款是还投资出租房那部分,还是personal use portion。解决方法是提升资金的Traceability,可以把这20万分成两个Line(有些机构允许这样做,具体请咨询相应贷款机构),15万用于投资房首付,然后里面不要有任何personal drawing。然后5万作为personal line;每一条HELOC作为投资房首付的话,请银行单独做一个mortgage,预备将来cra查也好提供证据,这个mortgage可以慢点还,不要跟原有的贷款混一起,很多银行都是在一个房子下面可以有几个mortgage的

千万别从自住房的heloc提现金。或是用来付账单什么的。不然没法证明是direct use / 没法证明100%的贷款是用来投资,每条heloc要么纯粹的自用,要么存粹的投资,将来cra查账能容易追溯。譬如自住房的HELOC取15万,拿去买投资,往给贷款的银行里存做首付,应该单独开一个账户,保留证据;过段时间又有了现金15万,把自住房的贷款提前还一部分;如果有两个账户,能容易区分还贷款,不还HELOC,这样HELOC的利息没减少,可抵税又可追溯

第二个方法是客户每个出租房开一个独立账户,所有的支出和收入都经过这个账户、CRA查账的话提供Statement就可以了

HELOC基本上分为两种,第一种是与贷款绑在一起,第二种是单独存在的,但是都是以房屋作抵押。申请的要求每个银行各有不同,基本上都是要TDS和GDS可以满足该银行的要求

例子

你买了个$50万的房子, 首付了$20万, 贷款就是$30万, 你的EQUITY就是$20万, 过了3年, 你还了部分贷款, 房子又升值了几万, 这时, 房价到了$56万,剩余贷款是$27万,
你的HOME EQUITY 就变成了$56-$27=$28万, 

你就可去贷款银行申办LINE OF CREDIT, 即信用额度了, 银行就算成:

$56万X0.75(或0.8)=$42万, 再减去$27万(欠他的),额度为: 42-27=$15万,

银行就把$15万存在你的帐户上, 是给你的授信钱,利率按:
PRIME+1%, 目前即2.25%+1%=3.25%年,

这个$15万随便你去用, 用1万就按1万,是借银行的钱算利息(一年3.25%), 你有了钱再还清这一万, 就没有利息了.

我就是用这个钱去买CONDO楼花了

很多人用这个钱去投资,做生意了, 但是这笔钱不能直接用于买新投资房(可以间接),详见 FAQ refinance&HELOC买投资房 部分。

一般每月只还利息,当然,你要多还也可以。有时term不同,有的客户的每月单上来了标明必须至少还多少,包括一部分本金,不还的话会计算多一些利息;也有那种用多少取多少,只要不超过的。

例子

假设您购买了一处房产,价格为500,000,你的首付为150,000,那么你的mortgage的借款额为35万,采用5年浮动利率,利息是Prime rate – 0.5%。而银行经过评估,确认房屋的市场价(Market Value)也确实是50万。在这种情况下银行会向您推荐一份家庭资产信贷额的产品,总额度为房屋市价的80%,即40万。

50万 x 80% = 40万
Mortage balance: 35万

剩余借贷额,或者说是透支额:40-35 = 5万,利息为Prime(注: 随着利率与经济的变化,HELO与Prime rate差额亦会随之调整)。因为这笔借贷额同mortgage一样,都是用物业做抵押,所以一般都属于Secured LOC,利息相对普通的个人贷款,或者生意贷款,都要低出不少。
也就是说,您除了贷款35万之外,又获得了一份额度为5万的信贷额,您可以随时支取使用这笔钱,而只需支付Prime rate的利息。同35万年息P-0.5的mortgage比较起来,有几点不同:

这五万元的贷款额度是可以灵活地双向操作的,如果需要用钱得时候,可以轻易地从HELOC账户中提取最多5万元。一旦这5万元回笼了,则可以立刻偿还回去HELOC里面,并无任何罚款。

利息通常和Prime rate锁定,同时利息付款是按每天来计算的。每月需要偿还利息,但无需偿还本金,就好象是一份Interest Only Mortgage一样。

银行这么做的目的很简单:在你的信誉和偿还能力允许,以及风险得到控制的前提下,鼓励你借钱,从而最大程度地在你身上赚取利息收入。

这里最重要的一点就是:所有的借贷(loan),包括Mortgage balance和LOC的透支额度,其总和不得超过房屋市值的80%。如果美利坚国的银行同业们坚持住了这样一条基本原则,也就不会有次贷危机了。

HELOC最大的好处就是为那些借了房屋贷款,同时又倾全力加速还款,从而造成了现金干涸的业主们提供了一条低成本的资金来源。

看一下随着mortage余额的减少,以及房屋的增值,对HELOC有哪些影响。

在Mortgage一开始的时候,房价为50万,mortgage余额35万,透支额(over-draft limit)为5万。3年以后,经过36个月的定期还款以及每年的pre-payment,您的房贷余额剩下只有30万, 而这时候房价已经涨到了60万。现在您可以找回贷款机构,将您的over-draft limit提高:

60万 x 80% = 48万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为60万)
Mortage balance: 30万
透支额度:48-30 = 18万,利息为当前的Prime。
想想看吧,你的最初的欠账只剩下30万,当初值50万的房子,现在已经涨到60万,而同时你在银行里有18万的现金可以随时动用而只需付很低的利息,能用于各类投资和自用,这是一个很良好很安全的财务状况

那么如果换一种假设,房价跌回了40万怎么样?这时候可能是银行主动要求review您的HELOC:

40万 x 80% = 32万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为40万)
Mortage balance: 30万
透支额度:32-30 = 2万,利息为当前的Prime。
从上面可以看出,即使在房市出现了20%的巨幅调整,但是因为你的首付金额非常健康,而且你的偿付能力也非常健康,在房市向你不利的方向发展时,你的总体财务状况依然强健。这也是本人一直为什么要反复强调只买自己负担的起的房子的原因。

在进一步假设,如果当初您的首付只有10%也就是5万,而这三年来您仅仅能够将贷款余额减低一万元,而房价进一步下跌到只有35万:

35万 x 80% = 28万 (注:银行有可能要求重新做appraisal,以确认市价为35万)
Mortage balance: 50万x90% – 1万 = 44万
透支额度:28-44 = -16万。(无法透支)
您在这份物业上的总资产: 35万 – 44万 = – 9万
这就是所谓的负资产 – Negtive Equity。如果您有机会可以问那些经历了1997年金融风暴的香港同胞们什么是Negtive Equity,他们一定能告诉你什么叫做“肝胆欲裂,不堪回首”的感觉。要小心这样的悲剧,不要买泡沫太多的房产。

如果银行在算完了上面的几个公式后,他们有可能会要求贷款人再追加付款的。世道就是这样,你已经没钱了,完全被洗劫一空了,但是债主们却偏偏在这时候催着你还债,正所谓人情冷暖,世态炎凉。请记住茗品屋的这句话并反复背诵:银行只是我的工具,银行不是我的朋友!
  1. 我可以拿到多少额度的Home Equity Line of Credit?

    在你申请HELOC额度时,大部分银行允许最高CLTV(combined Loan to Value)不超过95%。通常人们会把CLTV控制在80%-85%, 或者更低。

    具体计算方法:现有房子估价乘以一定的CLTV减去房产上现有的抵押贷款 以房子估计100万,80% LTV,用于抵押的这套房产的贷款总额50万来计算:

    Home Equity Line of Credit = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000

    也就是说以100万房子做抵押,可以拿出来30万使用。具体额度,还与你的收入,信用分数等参数有关。

    为了多得HELOC,常常有如下前提:1,你的房子涨了, 2,你的收入涨了,3,你还了5万, equity 就多了5万。尽管可以多拿出HELOC,但是如果拿这笔钱买新的投资房,还是以最大贷款额度为上限的。这就是为什么说,HELOC拿出来的钱做什么都可以,就是不能买房,不然就成了连环套 - 头一套房拿出来买第二套,然后第二套再拿钱买第三套。。。

    HELOC是按房屋净值60%左右批。现在要同时比较收入,就是打压以房炒房连环套风险。这个60%(其实是65%)指的是HELOC最多不能超过房值的60%(65%),即使你房子没有按揭。按揭/HELOC组合,可以达到80%。

    总结,通常情况,普通人能拿到房款的80%的HELOC, 自顾只能拿到底65%房款的 HELOC.

    假设当初100万买的房子,其中20万首付,贷款80万,现已还10万,还欠银行70万吧。假如目前市值120万,银行prime rate=3%。这种情况可以申请HELOC。房价120x80%=96-70【房贷余额】=26万。至于你用贷来的26w做什么,没有硬性规定。可以装修房子,买车,或者用来付首付。只要你房子价值评估到120万还有你收入可以支持贷款就没问题。主要看你的信用评级和收入和贷款还贷的比例要低于44%-40%。取决你信用评级。

  2. 如何使用我的Home Equity Line of Credit?

    一般分为两个阶段:使用期(drawperiod,比如可能是前面10年)和偿还期(prepaymentperiod,比如可能是从第11年开始到贷款期结束)。使用期可以灵活取出你需要的金额使用,支付相对应金额的利息和本金(有些在使用期只需要先付利息)。偿还期不再允许提现使用,而是开始偿还本金和利息。

  3. HELOC申请和使用误区

    HELOC申请要根据申请人的收入和负债批准。如,有的人房子已付清贷款,但没有收入,申请HELOC时,银行会拒批的。

    HELOC利率是浮动的且利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——复利日息。因此,HELOC的利率需要经过转换后才可以与固定或浮动利率的按揭贷款利率进行比较,而不是直接比较。加拿大固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利,浮动利率贷款是以每月计算复利。一定要请专业人士计算,不能简单比较。

    HELOC使用不当对个人信用损伤较大。因为HELOC的使用情况被列为信用分数的计算范围。如果借款人高比例使用HELOC额度或长期提取,会对个人信用分数的消极影响会影响到今后Refinance。

    非加拿大居民不能申请HELOC和组合按揭;

Why use HELOC?

优点:

1. 


1. 借还方便,随用,随借,随还,类似于信用卡;
2. 因为有房产做抵押,利率低于其他可循环使用的金融产品;
3. 每月最低可以只还利息,不还本金,比按揭贷款负担轻,甚至可以只还“最低还款额”;
4. 取款金额较大,占用时间较长的情况下,可以转成按揭贷款,享受按揭贷款利率。

1. 高信用额度:HELOC为您提供大量现金。这可以促进家庭装修项目,学费支付或意外的医疗等紧急现金费用。
1. 低利率:与信用卡和其他类型的个人贷款相关的利率相比,HELOC通常提供较低的利率。
1. 税收优惠:HELOC是房屋顺位第二的抵押贷款,所以有税收优惠。支付给HELCO的利息可以免税。详情需要咨询会计师和税务师。
1. 还款灵活性:还款选项可能具有很大的灵活性。你只需要付使用金额的利息和本金。一旦偿还一部分本金,这部分本金就不再收取利息。如果你不试用任何现金,保持零支出,通常不需要付任何费用。
2. 如果提前还钱,普通贷款的罚金会是三个月的利息或者是贷款剩余期限的利息差,固定利率的罚金会比浮动利率的罚金要高。但是HELOC就不存在罚金的问题。
3. 自住房抵押贷款LOC(home equity LOC)作为down payment,由于the purpose of the fund is to invest in the rental property and earn rental income,那么自住房的home Line of credit 所产生的利息interest 是deductible。

缺点:

1. 浮动利率,风险大; 
2. 每日计算复利,成本高;
3. 无法转银行/switch/transer,只能refinance/加按,转银行时费用高;
4. 只付“最低还款额”债务急速累积,非常危险。建议HELOC的借款人,给自己设定还款计划,不能只付“最低还款额”,至少要每月付清当月利息,最好能每月都偿还一些本金。

1. 这是债务:HELOC是债务,债务,债务!重要的事情说三遍,一般家庭都是不喜欢债务的。

1. 权益损失:如果你在房屋增值时做了HELOC,要谨防房屋贬值时你仍具有偿还能力。万一你没有偿还能力,银行没收销售你的房屋,但因为房屋已经贬值(underwater),  无法拿出对应金额的现金帮你偿还所有房屋抵押的债务,就会有很大利益损失。用房屋净值作抵押的信用额度,如果你借的钱不能按时付息并及时归还本金,那将意味着你会失去房子。

1. 可调利率:HELOC 的利率是浮动的。当华尔街日报基本利率大幅上升时,你的支付风险远远超过你原先的预期,就会造成危机。利率可调,无法保证从一个月到下一个月的支付金额。

1. 止赎风险:当您使用房屋作为贷款的抵押品时,如果您未能按照约定偿还HELOC,您将面临失去财产的风险。没有人想要考虑最糟糕的情况,但是如果不可预见的情况发生并且您无法履行您的财务义务,您应该仔细考虑是否愿意冒险回家。

1. 有一点要注意,HELOC即使你1分钱也没用,在申请新的贷款时计算debt时,会算100%的HELOC。HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity,很可能只能拿出15万,20万,跟个人既有债务、信用、收入有关。

How to use HELOC?

对于有稳定的收入来源、知道自己有足够的还款能力的借款人来说,HELOC的低利率和利息的税前扣减的特性使之成为他们的明智之选。HELOC可以帮助你支付大笔开支,例如换屋顶或意料之外的医药账单等。并且,HELOC还提供一种便利的途径用来支付短期重复的费用,例如大学四年每个季度的学费,等等。

由于房屋通常是消费者最值钱的资产,大部分业主只会用信用额度借款来支付大宗开支,而尽量选择不去用它来支付日常开支。

需要注意,由于HELOC借钱太过容易,借款人往往会陷入不断的花钱、借钱、花钱、借钱的循环,从而在债务上越陷越深。不幸的是,这种情况还很普遍,以至于银行都对此类行为都有了特定称谓:reloading (过载),其实就是指借钱还债,腾出信贷空间来,然后用于购买更多额外的东西的坏习惯。Reloading行为会导致贷款人消费螺旋上升

如果你注意到借款总额已经超过了房屋价值,那就是时候做个认真的检讨了。你该问问自己当你欠100% 房屋价值的贷款时,是否还能保持你的生活方式不变?如果是,那就不要期望再增加25% 的债务会让你的日子过得更好,因为还要加上利息和收费。那可能导致你滑向破产的边缘。

业主用HELOC来改造房屋时,要评估是否值得。改建厨房、卫生间往往会增加房屋价值,然而建游泳池等也许业主觉得增加房屋价值,但市场却并不这么认为。如果你想从HELOC借钱装修你的房子,请先考虑装修带来的房屋价值增长是否比成本高。

是否值得支付孩子大学学费是另一个从HELOC。如果借款人即将退休,他们最好先决定借款是否会影响他们完成退休目标的能力。可能通过其它途径来解决孩子的学费,对于即将退休的人们来讲是一个更明智的选择。

吃、穿和住是人们的基本生活需求,但只有住才能抵押现金。尽管有风险,但还是有人容易试图用房屋净值抵押贷款来挥霍购买奢侈品。为避免落入reloading的陷阱,在抵押房子借款前请跟你的银行先来个仔细的分析和回顾,确保你理解HELOC的条款,在不影响支付其他账单的情况下有支付HELOC利息的能力,并且能在到期时之日或以前能够轻松还清借款。

目前市面上的HELOC,主要针对的都是需要流动资金的人士,例如小企业主,或者是自雇人士。就我们所见,大部分客人手里申请到的,都是和房贷捆绑在一起的HELOC。比如说一套价值100万的房子,银行按揭贷款给了65万,再加上10万的HELOC,这样客人就相当于这有了10万的活动资金,以及65万的常规贷款。客户除了每个月按月供款,在自己有需要的时候可以随时拿出10万的HELOC,这样就既有了灵活性,又尽量地降低了还款的利率。

房屋净值信用额度(HELOC)是一个便捷的借贷途径,但如果使用不当,也会带来失去房屋的风险。HELOC是个好产品,使用请谨慎。

HELOC是一个很好的工具,但是也会随之产生一些成本,请向你的银行确认:在不使用HELOC(也就是银行没有挣到利息)的情况下,是不是需要每年缴纳管理费?当mortgage到期的时候,可不可以通过普通的trasfer的手段转到另一家银行,还是只能使用re-finance来终止。通常的情况是你需要通过refinance才能转走你的mortgage,这又涉及到相关的律师费用。

  1. 我的heloc办了好几年,还从来没用过。如果取钱出来,利息是自动每个月从支票账户上扣吗? 不是,你要自己从支票账户往 ELOC账户里转钱付利息,HELOC 账户每月会显示利息的 BALANCE

How to apply HELOC

条件:

  1. 至少20%以上的房屋净值Equity(你至少已经付掉房屋市场评估价的20%);
  2. 额度的多少和申请人的收入及房屋的价值有关,申请是Full application (银行要根据申请人的收入,负债及信用状况进行审批) 3.最高贷款额为房屋市场评估价的65%;

申请方式及费用

  1. 独立申请(已有常规按揭抵押贷款).可以在同家银行申请也可以在不同家银行。
  2. 组合按揭方式(collateral mortgage)即:Mortgage loan+HELOC。同类产品不用银行有不同的名字,但实质是一样的。
  3. 费用通常两种: 房屋评估费和Title 法律文件费用
  4. 不同银行开Home Equity Line 的政策和需要的材料会有些许不同,具体怎么办,需要联系贷款经纪了解详细,一般从申请到拿到需要45-60天不等。

组合按揭(collateral mortgage)的特点:

  1. 通常总额以房屋市场评估价的80%计算(有的银行或贷款机构会以100%或125%计算);
  2. 加拿大本地居民首次买房,首付20%时,就可申请。每月MORTGAGE LOAN的本金部分自动转入HELOC.(最大不能超过房屋价值的65%)
  3. 一次申请,节省房屋评估费和律师费;
  4. 组合按揭(collateral mortgage)转银行会有律师费。

自2016年初开始银行用新系统计算你的HELOC 额度, 而不是过去的 80% X 房价 - 剩余贷款。新算法根据你的家庭收入和债务比例(要低于44%-40%)和信用分数, 加上上面的因素。

  1. 申请须提交: 雇主信, 最近的2份工资单, 最近的2年份的报税的 T1,还有自住房的地税单,水电气的 月交费数字, 投资房的租约,管理费,地税单等等,

  2. 2-3天内评审告诉你能拿到的额度结果,银行内部送给UNDERWRITER ( 保险审批员)批准要2周。

    假设当初100万买的房子,其中20万首付,贷款80万,现已还10万,还欠银行70万吧。假如目前市值120万, 房价120x80%=96-70【房贷余额】=26万,总负债将有70w+26w=96w。如果家庭年收有10–15万,你能有10万的 额度

  3. 你被通知批准后,银行派房价评估师上你家评估查看。然后去银行签字,开始激活你的 HELOC账户。你就可以用钱了。利率一般是 P + 0.3% 或0.5%, P 目前是 TD , RBC 2.85% , others 2.7%

HELOC的费用 Cost

  1. 申请成本 申请设立HELOC的费用大多数跟买房交房时所付的费用差不多。例如:房屋评估费、、交房费用(包括委托费、产权调查费、贷款文件、物业产权保险和税费,等)。另外,有可能还会有申请费(通常不退)、事先说好比例的一次性费用、年费或每次取现时的费用等。

    办理HELOC有律师费,因为银行要在你的房产证上设定抵押,所以到时你需要用钱就可以直接用。通常银行会用自己的律师,约收700。

    目前所有大银行都可以在申请按揭贷款时将房屋注册为双重抵押,这样就可以在不增加成本的情况下,增加一条信用线,信用额度随归还本金金额的增加而增加。

    拿这个home equity line of credit, appraisal plus legal fee要近1000刀. 这个可以跟银行谈判的,信用好,或者拿了之后立刻使用,能免掉这笔费用。如果heloc数额比较大,每开一笔heloc都可以单独跟银行谈利率优惠

  2. 使用Home Equity Line of line的成本 跟买房贷款需要支付利息一样,Home Equity Line的使用也是需要成本的,成本是多少?银行怎么收取Home Equity Line的利息呢?银行通过对HELOC收利息赚钱

    HELOC有两种计息方法:

    • HELOC浮动部分是P+0.5

      利息格式:Prime rate + Margin;

      •Prime Rate –是央行的基本利率。通常是联邦准备目标利率 Federal Reserve Target Rate,现在是2% +3% = 5%,央行基本利率不常改变,几个月有可能变一次。但是一旦美联储加息,这个基本利率就跟着加。

      •Margin (a percentage point)-基本含义是利息差,利润,毛利等。在贷款中可以把它理解为净利息差。它是一个百分比。对于HELOC,每个贷款人的Margin都是特定的,银行根据贷款人的各个条件批准不同的Margin。有的人是正数,有些人的是负数。heloc,常常是 P + 0.5~1

    • HELOC固定利率和Mortgage固定利率相同

  3. 美国的HELOC和高级信用卡一样,一般是有年费的,年费一般在50左右。对于第一年有时候会有优惠,要么免年费,要么低利率。加拿大的HELOC一般没有年费

规则

Term of a Home Equity Line of Credit

•Typically a 5-10 year draw period
•Where you can make interest-only payments
•Followed by a 10-20 year repayment period
•Where you must pay back principal and interest

A HELOC normally has a 25-year term, with a draw period and a repayment period. The draw is typically the first 5 to 10 years, followed by the repayment period of 10 to 20 years.

During the draw period, the homeowner can borrow as much as they’d like within the line amount, and can make interest-only payments on the amount drawn upon. There is usually a minimum payment, just like a credit card.

After the draw period, the borrower must pay off the principal of the HELOC, along with the interest. This period is known as the repayment period.

Usually the loan balance is broken down into monthly payments, but there could also be a balloon payment because of the way the loan amortizes. Also note that some HELOCs don’t have a repayment period, so full payment is simply due at the end of the draw period.

Reverse mortgage

用reverse mortgage养老,是跟银行对赌

把房子给银行 他保证每月发钱给你 直到死 它根据信贷员计算 赌你85 你活90 它就亏了 我们的好处是 安定的心情 活到100 不怕没钱

用HELOC养老

假设到了65岁你已经换完贷款,你的房子价值200万,你可动用的HELOC =200 x 80% =160万 你每年取出8万用和还利息(4%),8 x 20年 =160万,这160万总共付利息 = 67万,你可用于生活补贴钱约100万 20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉,还掉HELOC160万,还剩240万留个孩子。。。 理论上可行,但其实不可行。因为违反了HELOC的规则限定了5-10年的draw period(取款期限),另外,如果人挂了,正好在某段期间的谷底,那还是比较亏。 A draw period is the amount of time you can withdraw funds from a credit account through a home equity line of credit. For instance, a 10-year draw period allows you to withdraw money for a period of 10 years. After the draw period ends, you are responsible for repaying the loan.

也就是说,有一稍微有点价值的房在手,65岁还完贷款,养老也就不成问题了,就算啥也没有,政府大概给2万,靠房子每年5万用于生活,最后卖掉,有多余的给孩子,没有就送给银行了

用LOC比Reverse Mortgage 好,首先利息低,看了一下Reverse Mortgage 的利率都是6%以上,

Refinance vs. HELOC

Refinance(加按)是个动词,意思是申请重做贷款。HELOC是个名词,Home equity line of credit是以房子做抵押的信用额度

当加按时,就是重做贷款,借款人可以选择把新的贷款做成mortgage(按揭贷款),或信用额度(HELOC),或按揭贷款加信用额度的组合。

因此,准确来说,Refinance是一个贷款行为,其结果包括Mortgage 和HELOC,应该拿后两者作比较。通常说的Refinance vs. HELOC,其实就是Mortgage vs. HELOC

  1. Mortgage和HELOC可以互相转换

    如果原来的房贷产品做成了mortgage(按揭贷款),趁着加按的机会可以改为带信用额度/HELOC的房屋贷款产品,或相反操作。总之,以前的贷款没能满足现在的需要,或现在有了新的需求,都有机会通过加按洗心革面从头再来。

    Refinance后,可以做成固定/浮动利息的mortgage产品,也可以做成随用随还的HELOC。

    如果做refinancing时候换银行,需要律师转title,所以会有律师费

    HELOC 多数银行是可以把p+.5%的利率转成fix的利率.举个例子,$600,000的HELOC, 也是可以选择5年2.7%的固定利率。实际上和选择5年的mortgage利率是一样的,好处在于,你还多少本金将来还是可以拿出来而不需要再次申请refinance.事实上,如果你不确定选择浮动利率,那么heloc 是个更好的选择。

    大的Home Equity Power Mortgage (EPM)框架下的有两个主要产品:HELOC和Collateral Mortgage。基本概念就是注册了一个特定金额之后,以后在该金额下面可以灵活分配份额去LOC和Mortgage。一般这类LOC我们会叫HELOC来加以区别旧式的secured LOC。

    但是HELOC和EPM(每个银行对它的称呼不完全一样)下面的mortgage是属于EPM框架下的产品,转换的时候不需要重新登记,所以可以省下一些律师费。但是其实这两个产品还是有区别的。你之前说的HELOC可以转成FIX,其实是在EPM的框架下把HELOC变成EPM下面的Collateral Mortgage,而不是给你Fix Rate HELOC。而你指的HELOC我相信你应该是指EPM。 在EPM下,你可以要求把HELOC变成Mortgage,如果注册金额不变,不需要重新登记,从而省律师费,但银行不排除需要重新估价和有一定的手续费。而且这个一般是单向的,就是HELOC去Mortgage容易,因为银行属于降低风险,但Mortgage回HELOC难。Mortgage回HELOC,一般两种,一个是你每个月换月付的时候,本金部分自动增加在HELOC的额度,这个有些银行是,有些银行不自动转换的,但这种速度的转换非常慢,不是一个真正需要使用LOC的人的做法,只是说N年以后备用,属于细水长流的转换;另外一种就是等Mortgage到期了,要求直接全部再转成HELOC。2.7%的利率是在Mortgage上面的,不是HELOC的利率。所以等于是你要2.7%的利率的话,就需要选择Mortgage,从而在短时间内(5年)放弃了HELOC的灵活性。

    Mortgage 和 HELOC是2个不同的产品,HELOC转mortgage简单, mortgage转HELOC难的说法,其实隐含着这样的意思:HELOC一旦转成固定利率,就失去了它的灵活性,因为客户需要像mortgage一样付本金加利息,而不能像heloc一样只还利息。其次,mortgage提前还款有额度限制。整体上来讲,很多中国人不喜欢房子上背债,所以HELOC这种方式并不受他们的欢迎。

  2. 申请费用不同

    HELOC优点:申请费用少($150以内),申请快速,用多少付多少费用。缺点:随利率波动,风险大。特别是目前利率上升期间。如果要固定利息的可以考虑 home equity loan.

    Mortgage 优点:固定利息。缺点: 申请费用大 2000-3000。

  3. Mortgage和HELOC利率不同 Mortgage大约P-0.65%的利率, 以半年计算复利. mortgage的利息低一些,但是通常被lock了。。。

    HELOC大约P+0.5%的利率。HELOC的利率是年利率,日复利, 利息高点,但是方便,随时用随时还清也可以只还利息,一般是申请了留作emergency fund或者房子增值取钱用作其他投资。

    利率而言,Mortgage的好,因为HELOC属于开放式的条款,由于其灵活性,永远不可能比Mortgage好的。

    HELOC跟refinancing的区别是, 什么时候用都行, 用多少都行.

  4. Mortgage和HELOC计息不同

    Mortgage以半年计算复利利息

    method 1(是错的): 如果年利率是 4%,实际计算是按每半年 1.98039% 算,用公式表达:(1.0198039 x 1.0198039) = 1.04。月息等于半年率除以6,周息等于半年率除以13,以此类推 method 2(是对的): 所有的利率(月、周)都要按实际利率(effective interest)计复利。按合同年利率4%为例,正确的算法是:半年实际利率2%,全年实际利率(1+2%)^2-1=4.04%; 月实际利率(1+2%)^-6-1=0.3306%; 双周实际利率(1+2%)^-13-1=0.1524%. 这是在法律允许的范围内(半年复利)最有利于银行的算法

    HELOC每日计算复利

    Mortgage的半年复利和HELOC的按天计算复利利息,哪个更好一些呢(只从利息的角度)?

    "半年复利"的政策限制了最高利息,如上面4%的例子,最高年利率是4.04%,所有的复利利率必须按这个数字按复利形式推导而来,比如日利率是(1+4.04%)^(1/365)-1=0.0093%。而HELOC是单利!日利率是4%/365=0.011%。至于哪个更好,不具可比性。 因为只要是mortage部分,就受半年复利限制;而HELOC的利息只限于借出现金的部分。两着丝毫没有交叉的地方。

  5. Mortgage和HELOC用途不同

    HELOC主要适用于这样场合:你有资金短期会到,能全额付掉或者很大部分的HELOC。HELOC是一个额度, 跟信用卡一样,用多少算多少, 因为有抵押, 利率很低,

    只要是短期1-3年内不可能付完的部分,都应该考虑用mortgage,如果短期6个月能付的,就LOC。

    HELOC和Refinance这两样东西不是非黑即白的,它是可以在你可支撑贷款总额下面在做贷款的时候自主分配的。选择一个适合自己的比例,既能省利率,也可以保有需要的灵活性。

    例如你有房$800,000,你的贷款能力可以支撑$600,000。 但是你自己明明能付得起首付$300,000。 也就是说你实质只需要借$500,000。 这样的话你就首付30w,贷款50w买下来房,同时要一个$100,000的HELOC。用的时候HELOC才需要给利息。 接着上面的case,假设你有房$800,000,你的贷款能力可以支撑$600,000,但是你只有$200,000首付。那就看你自己以后的吸金能力。如果你觉得自己在最近一年能存下$50,000,并且你有打算近期近期用钱投资的,那你就可以要$50,000 HELOC和$550,000 Mortgage. 这样5w块可以马上到手用于投资,1年内能还上就行。但如果每年还贷款和日常开支之后就没有太多余钱的话,那你的$600,000就直接Mortgage吧。反正你也没办法多还,,LOC对你没有意义,你的现金流难以承担使用heloc做投资随之带来的风险,索性老老实实还贷

Personal Line of Credit vs. HELOC

Personal Line of Credit就是银行给的贷款,跟房子无关,主要是看收入。通常都是不需要的时候银行给,等到失业啦无收入需要它的时候再申请银行就不给了。所以提前申请以防不时之需。

HELOC是以房子作为抵押向银行申请的Line of Credit

  1. 有了HELOC后, 只要房子没卖掉, 就一直有钱用。不取钱用就没有利息, 取多少算多少利息, 每月还利息就好,本金不用还, 除非觉得利息太多, 就还本金, 比如10万的, 取3万出来用,按 3%利息算, 一年是900利息, 每月还75。

    取出的钱可以放在 支票账户里,随便干啥都行, 买房, 买车,买游艇,去旅游,买股, 买基金,装修,,,,老外都用这个。

  2. 个人的 信用度给的少, 一般 3000–2万, 也是救急用的。涨的原因不懂, 也许看你的存款和还贷好, 就加了, 你可以要求他们不加或取消。如果贷款买房买车, 个人信用度是个债务, 要算进还贷能力和数额里的

HELOC vs. cash out refinance

A Home Equity Line of Credit(HELOC) is simply a revolving Line of Credit that allows you to use the equity in your home to borrow money. HELOC为循环信用,还回去的本金在需要时可以再拿出来用,基本跟信用卡的信用额度是一个使用方法。HELOC的好处是,你如果不用它,你没有成本,比方说你开了个600K的line,但是不从里面借钱出来,只放0 balance,那么你的利息就是0,也就是没有cost(有的program收个50刀Annual fee).

Heloc有点儿像credit card,可以借到limit,也可以全部还清,之后用的时候再取钱出来,只有欠钱的时候才需要付利息,balance是0的时候不需要付利息。一般,需要开上个几年再关,提前关会要求交几百手续费,有些heloc每年要收管理费。

Home Equity Line of Credit:

  1. 在原来的贷款后申请的第二贷款,做完贷款后您有两个贷款,一个是原来的第一贷款, Rate和term不变, 另外加了一个HELOC。
  2. HELOC象信用卡一样是一个额度, 用了的部分才缴纳利息。一般有10年的Draw Period,20年的Repayment Period,就是开户前10年可以随便取钱用,只需要每月还利息。10年后就不能取钱了, 而且要按照20年的term把利息和本金都还完。
  3. HELOC利率是随时浮动的, Rate=Prime +Margin,Margin是做贷款的时候银行就定好了的, 也是决定此HELOC好不好的关键因素。

Cash out refinance是以你的房产做抵押,拿出钱出来用,还款时分为本金 (PRINCIPAL) 和利息(INTEREST) 两部份,而且只能一次使用,还回去的本金不能再拿出来用.

cash out refi的话拿出钱来每个月都要还一部分本金+利息,还掉的principal就不能在借出来了。

Cash out refinance分为两种情况:

  1. 房屋本身有mortgage,比如: mortgage balance是20万,但你refinance的时候贷了30万,这就变成了Cash out refinance.
  2. 房屋本身没有贷款, 如果需要钱投资或应急用,可以以房产做抵押,直接贷钱出来用

Cash Out Refinance:

  1. 用一个新的贷款付清原来的贷款,做完贷款后您还是只有一个贷款在这个房子上,原来贷款的利率和term不存在了。
  2. Cash Out出来的钱在Funding后会全部给您,从此您就需要按照新贷款的Rate和Term付款,包含Cahs Out 部分的利息和本金。
  3. 新贷款是First Mortgage, 所以可以选择30 Year Fixed, 15 Year Fixed,以及5/7 Year ARM等。

建议: 投资房在房价上涨和收入好的时候做refinance,换利率,还款期拉回30年

自住房留 line of credit

FAQ

  1. 什么是LVR?

    Loan to valuation ratio 贷款的额度占房屋估价值的比率,这里的需要注意的是“估价值”而不是房屋的合同价,大部分情况银行的估价和房屋售价基本匹配,但是也有些情况银行估价少于市场售价。

    申请人买了一套100万的房子,银行估价也是100万,申请人贷款额度需要80万,所以LVR就是80%。

  2. 什么是Comparison Rate?

    比较利率,这个利率的功能主要反映了贷款的整个成本费用情况,例如申请费,年费,账户费,注册费等等。

  3. 什么是LMI? Lender Mortgage Insurance 房贷保险,是一种保护放贷机构的一种保险,当贷款比率超过80%的时候,金融机构会向申请人征收这比费用,保险费用是根据贷款比率以及贷款金额而做出的决定。

  4. 什么是Genuine Saving?

    真实储蓄存款,当申请人贷款比率超过90%的时候,银行通常需要申请人提供房价5%-10%真实储蓄存款证明,真实储蓄存款可以是现金,定期存款,以及基金股票,通常要提供持续三个月的存款证明。

  5. 什么是Home Equity贷款?

    简单的解释就是贷款还得越多,置业者对物业的拥有程度也就越多, 置业者所建立的物业资本也越多。例如,一套价值 100 万的房产,开始贷款 额度为 80 万,那么银行物业拥有权为 80%,客户的拥有权为 20%。 一年之 后,房价增长到 130 万,客户一分钱没还的情况下,物业拥有权达到了达到 了 38.5%,银行对物业拥有权变成了 61.5%。近日来,随着银行系统的更加灵活,用物业的资本来借贷第二套物业成为常用的方法。

  6. 如何快速还自住房贷款?

    最好的方法是超过按期供款的金额进行额外还款。按同一利率水平的 还款记录推算,贷款早期每额外还款一块钱,就可以在整个贷款期间节省 2 块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法,一是在您有闲置资金的 时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments),二是增加您常规还款的额度。

  7. 什么是“专业人事套餐“(Professional Package)折扣?

    无论您选择哪一种 professional package,置业者的利率都可以有 0.5% pa.以上的折扣。一般来说,它们会提供的优惠包括房贷折扣,以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是,这类产品通常会有年费。

  8. 还款频率与还款速度有什么样的关系?

    将每月的还款额分成两次隔周 (Two Fortnightly Payments) 还款可以缩短您的贷款期限。一是因为每个月都不止四个星期,将原来的月供分成每 两周付一次实际上可以比一个月还得多。二是因为当利率是每天计算的时候,还款越频繁,每个月所还的利息越少。然而值得注意的是,当您要求 更改您的还款频率时,务必告知贷款机构将更改的还款方式。

  9. 什么是取款功能 (Redraw Facility)?

    如果您的贷款产品有取款功能,您可以进行额外还款,并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而,只有某些贷款产品才有这种功能, 其中有一部分是要收取费用的。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品 时,请确保您了解它的取款功能的条件,包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。

  10. 目前的信贷政策下,我还想继续投资,有哪些方法能够提高我的贷款能力?

    在信贷政策收紧的今天,提高借贷能力是很多投资者非常关注的问题,关于提高借贷能力的方法我根据近一年来的经验给大家以下5点建议:

    1 减持负债。例如:个人贷款,信用卡额度,车贷,这些因素对借贷能力产生负面影响,所以对于这些债务尽量减少。

    2 控制日常花销。目前,living expense是银行关注的焦点,银行的目的很简单,就是确保把资金借给有能力偿还的客人。因此,这一部分花销对借款人最后的申请结果影响相当大,我在此建议准备申请贷款的客人,一定要把自己日常花销降下来,才能保证借贷能力。

    3 Rent and Buy 策略。这一条不一定适合所有人,但是对于年轻的投资人可以考虑合租的方式去降低生活成本,增加自己的借款能力,建立自己的房产投资组合从而积累长期财富。

    4 增加已有房产的租金收入。对于公寓楼来说可以考虑从新装修,位置较好的公寓可以考虑Airbnb方式, 对于持有House的投资者可以考虑加建 Granny Flat等方法去增加租金收入。

    5 对比不同银行的贷款产品。目前信贷市场上不同银行的借款额度是有区别的,举个例子,同等收入条件下,A银行可以借53万,B银行可以借57万 C机构可以借62万,多比较几家银行,也许你会申请到更高的贷款额度。

    6 联合投资。找伙伴联合投资现在已经是非常流行的一种投资方式,很大因素就是可以一起申请贷款,例如:联名买投资房或者是建立信托基金投资房产。

    7 提高主动收入。例如;尝试申请新的职位或者在找一份兼职工作等。

  11. 本息同还(PI)条件下,对冲账户(offset)的功能如何体现?

    在只还利息(IO)的情况下,对冲账户里的钱越多,还的钱越少,因为对冲账户对冲的是利息部分。

    在本息同还的条件下,因为本金利息各占一定比率,对冲账户里的钱只对冲利息部分,所以只是改变了本金利息的比率,也就是对冲账户里钱越多不会改变每个月的还款额,但是会缩短还款年限。

  12. 我看中了一套房子,但是目前手上的资金不够,有没有什么办法呢?

    这个问题在大悟的《澳洲房产那点事儿》里有提过。

    下部为整理的答案。

    购买住宅物业的借贷比例一般都建议在80%以下。这是因为如果借贷比例超过80%,大部分银行会强制要求借款人向第三方保险公司购买保险,也就是常说的LMI(Lenders MortgageInsurance)。

    而LMI的价格又是非常昂贵的。以Genworth保险公司为例,70万的房产如果借贷85%,需要交纳$8,508的LMI。换句话说,借款人为了多借5%的资金,却不得不交付高于房价1%的保险。

    所以,大部分的借贷人是不会主动选择高借贷比例的。但是,很多投资者难免会遇到资金周转不灵,或首付不足的情况。在这里浅谈几个解决的方案。

    1.利用已有物业抵押借贷100%

    对于已有物业的投资者来说,通过已有房产的净值部分再次抵押,最多可以借贷新买物业价值的100%。这样一来,借款人甚至可以不动用存款来完成购买,最大化节省流动资金。其次对于购买投资房来说,税务上也会带来相应的好处,可以最大化贷款金额来抵税。

    2.利用其他人的已有物业的抵押

    对于没有房产的借款人来说,也可以通过再次抵押其它人的物业来购入新买物业的。市场上最常见的是父母作为保证人来协助孩子取得新购入物业的拥有权。但不止是父母,家庭成员,甚至其它人愿意作为保证人提供抵押的,按现在一些银行的政策也是可以接受的。

    3.按照交房时市场价估价

    对于很多购入楼花的投资者来讲,可以按照交房时市场价估价,最多可以估到高于合同价格10%的市场价。这样则可以按照市场价的80%借贷而避免LMI。举例来说,若购入价格为100万。首付10万。交房前估价为110万。则有些银行可以按照110万的80%来借贷88万且不产生保险。如此一来,投资者只需在交房前补差额2万就可以了。

  13. 怎么用refinance和HELOC买新投资房

    通常,我们可以通过refinance 自住房,或者升值后的投资房,做成mortgage + HELOC;或者,一开始买房做贷款时就做成这种方式。

    HELOC这笔钱,可以用于任意投资行为或个人开销,但是这笔钱增不能显式增加买新投资房的能力,因为买房产还是要看总负债和总收入的,HELOC是负债的一种,银行计算个人总负债会包括在内的。

    但是HELOC可以当做新投资房的downpayment和律师费、经纪费等(用于可以抵税的那些支出),然后尽快还上即可。拿HELOC做首付,影响了贷款能力,但是由于首付的杠杆效应进行了放大,HELOC还是有帮助的,相当于隐形帮助到了。

    据说某些银行已经逐渐禁止HELOC当做首付了

    所以,如果现有的自住房或投资房贷款到期 或者 已经还了3~4年贷款 或者 已经显著升值,尽量做refinance,做成mortgage + HELOC,(对投资房来说,顺便把贷款期拉到30年),然后用HELOC的钱去当做下一套投资房的首付。这是投资行为,利息能抵税。

    此外,对于地主一般情况都是钱不够。而 Refinance up to 80%,在refinance的基础上,申请额外的home equity loan or line of credit up to 100% of house value.

    简单说,就是把现有房产的增值部分,用HELOC的形式拿出来,当做下一套投资房的首付,然后尽快把首付还回去。

    投资人老王,家庭年收入一直稳定在6万以上,2013年以35万的价格购入(Purchase)一套单车库新独立屋A用于出租,首付7万,贷款28万,每年的租金恰好可以支付每年的贷款月供、地税和简单的维护,持有(Hold) 5年,2018年,房子的市场价格涨到40万,房子A剩余贷款23万,老王到银行申请加按(Refinance),重新贷款80%—32万,老王计划对这套房子A继续持有,5年后继续加按;同时用重新贷到的32万,减去房子A目前剩余的23万贷款,实际到手9万(32-23=9),作为首付买进一套50万左右的投资房B,并开始重复买入/Purchase,持有/Hold,加按/Refinance,继续持有,继续加按这一过程,这样坚持下去,不断将买进的每一个房子按期加按,用每次加按取出的钱去买C,D,E,F.G,H………..即可。退休的时候,老王可能拥有十套投资房,卖掉其中的3套,套现的钱用于加速偿还其余7套投资房的本金,并主动降低月供,让这7套房产生正现金流,安全退休。

  14. 怎么从自住房里拿钱出来?

    大部分人自住房有不少的equity. 少则5万10万,多则50万甚至100万。要从自住房里拿钱出来有三种。

    1. Refinance

      这个大家都懂,refinance要付2000到3000的手续费。极个别的零费用的重新贷款其实也是羊毛出在羊身上。考虑到refinance费用很高,而且目前利率在攀升,一般适合套现大量现金的情况。如果多于10万我会做。手续费2%也是可接受的。Refinance loan to value limit=80%。正常情况下大家都会考虑15年或30年的固定利率。

    2. HELOC (Home Equity Line Of Credit)

      HELOC相当于一个巨大的信用卡,不过是以房子作为抵押的。从信用卡借钱大家都懂,用多少额度就付多少额度的利息。所以这是个巨大的优点。HELOC 的优点还有,申请费用少,申请快速。loan to value limit最高可以达到100%. 一般到89%是利率比较低的。如果到95%就需要付稍高的利率。如果到100%那就更高。HELOC的缺点是利率跟着primary rate 变化(一般会限定一年只变化一次)。在目前加息的大环境下,1年很大可能增加1%。

      HELOC和高级信用卡一样一般是有年费的。年费一般在50左右。对于第一年有时候会有优惠,要么免年费,要么低利率。有一点要注意,HELOC即使你1分钱也没用,在申请新的贷款时计算debt时,会算100%的HELOC。HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity,很可能只能拿出15万,20万。

    3. Home Equity Loan

      Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的home value.

      Home Equity Loan是固定利率。因此利率会比HELOC稍高。HELOC利率是浮动的且利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——复利计息(按月、半年不等)

    要用哪种方法拿钱出钱出来需要具体情况具体分析。

    1. 如果你知道自己要花多少而且数额巨大(10-20万以上)而且短期还不上或不想还的那么用refinance。

    2. 如果数额小,数额不确定或只需短期周转或者只是为了应急那么用HELOC比较合适。很多flipper 会开一个很大的HELOC。也有人用这个买出租房。相当于现金买房然后重新贷款。更多的人用HELOC来作为出租房的首付。HELOC 在利率下降或不变的情况下具有很大优势。但是在低息环境下,HELOC和其他两种方法相比没有什么优势。

    实际应用:

    1. 如果你要套现100%的equity。那么可以先refinance后申请HELOC 或home equity line.

    2. 具体到我个人。我先申请的自住房HELOC。买了几个投资房。HELOC限额只有15万。所以根本不够我用的。我过了两年后refinance投资房。付清了原来自住房的贷款和HELOC。然后重新为自住房开了固定利率的 Home Equity Loan。这一年多利率不断上涨,对我没有丝毫影响。也算是有先见之明。

    3. 如果银行第一年有优惠,HELOC利率可以低到3.75%, 且免年费。可以先借笔钱出来,首付20%买个SFH(free hold)或是全款买个小condo。一年之后看利率的变化情况,如果走高,就还清,多付几百块的early closure。

  15. Refinance 出来的钱还不是自己的钱吧?用的话不得付利息吗,那这么做合算吗?

    没错,银行的Refinance (如果是HELOC的话)只是给出一个借款的信用额度,如果使用的话,一定会产生利息,因为这确实不是自己的钱,而是借来的钱。

    所以关键要看通过Refinance借到的钱是去干什么用的,才能决定是否合算。如果是把借出来的钱都拿来吃喝玩乐了,豪华旅游、买好车、买游艇都超前消费、花光挥霍掉了,抱着这种目的去Refinance 确实不值得称道、不合算,从家庭开支平衡的角度来说是有点危险了。

    以中国人的保守性格,通过Refinance 借到的钱,要不就不用,用的话基本都是为挣钱而用,例如做生意、炒股票、投资房产等等。而在各种融资渠道中,只有房贷利息是最低的,所以做生意、炒股票或投资房产等需要钱的话,通过Refinance 借出来钱是最合算的。

    相对来说,多伦多这种国际大都市,移民、留学生越来越多,长期看房价必涨无疑,所以通过Refinance 借出来钱去投资房子是非常稳妥的(只要别投那些坑人的房产),尤其是中国人还这么保守,只要具体战术操作得当,根本无需担心,通过Refinance 去用钱挣钱是聪明之举!

    另外,我们中国人在Refinance 成功后(这相当于个人净资产即个人财富增加的一种认可),应该大力鼓励借出其中一部分钱去消费,去改善生活,去享受生活,别成天想着攒钱、攒钱,攒到钱就买房,而且没完没了地买房。

  16. 都说加拿大的个人税很高,如果一直这样Refinance下去,会不会有可能将来卖房子的时候,还完贷款剩下的钱都不够交这个房产的增值税了?即到时候会不会卖完房子还得往里面倒贴钱?

    理论上来说,从宏观角度,最高税率46%一半的23%要交税,比常见80% Refinance 所剩下的20%利润空间大(23% > 20%),增值部分无穷大的话,可能需要倒贴税钱;或者增值不是很多,但按照LTV 90%或95%做Refinance 的话,到时卖完房子真可能不够交税,但这完全是理论上的。

    真正实践中,一方面,房产增值很大部分后,LTV 80% 做Refinance 很难做出来,因为银行不会仅仅靠房产的增值,就把一大笔钱给你花。另一方面,房产增值不多时,LTV 按90%或95%做Refinance的话,本身现在政府对这方面限制的越来越严,很难操作成功。但即使能做到,这是“败家子”的做法,refinance的费用太高了,不值得做。那么,也就是说,这种refinance一套接一套买的办法,不容易赔钱

    实际中,投资房如果真是增值很多的话,当然应该等着当年收入不多的那年再卖房了,这是最起码的合理避税。如果真是当年收入十几万的情况下,还要交几十万房产增值税的话,那这往往是为了要挣更多的钱,交税当然不是问题。

    最关键的是,几次Refinance出来的钱,只要其中大部分钱滚动投资到别的房子中去,这么多年下来,肯定也都增值了,即使多次被Refinance的房子卖掉时不够交税(可能性1%),但整体的房产投资绝对是赚大钱了。

References

一次说清Refinance是什么鬼

HELOC的属性与应用

悉尼财神团队

全家私房钱-refinancing

把房贷 Refinance 是什么意思?什么时候 Refinance 最合适?

Home Equity Line of Credit(房屋净值信用额度)你了解多少?

贷款重组成功后想到的

HELOC 和cash out refinance的区别

浅谈3种办法从自住房里拿钱出来

多套房投资方略 —-房地产投资三部曲之三

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