Finance - House Investment Profit Calculation

Posted by Andy Feng on February 18, 2020

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房产投资回报率计算方法主要分几类:租金收益计算、转让利润计算、租售比/投资回收期计算

租售比和投资回收期,其实是现金流计算的一个变种,将利润率倒过来了

租金收益计算

这部分主要计算租金的收益,房地产租金投资中有三个重要的回报率:

  1. 现金的现金回报率(Cash on Cash Return)
  2. 资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE)
  3. 投资回报率(ROI:RETURN ON INVESTMENT)

现金的现金回报率(Cash on Cash Return)

可以理解为显式利润率(静态利润率),这一指标只计算你实际投入的资金,和每年实际获取的现金收入

cash on cash return = 年租金净收入/本金 =(年租金-所有年支出)/ (首付+交易成本如律师、银行、验房等费用)

所有年支出包括月供本息(本金及利息)、地税、保险、公寓管理费(Condo Fee)、水电气费、维修费、出租广告或相关手续费等费用

本金包括:为购买物业支付的首付、土地转让税、HST(新房)、律师费及其它相关杂费。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用

本算法简单明了,但只考虑了年租金、年支出和总投资,未考虑投资比例(杠杆)、月供本金与利息区别等,实用意义差一点。

资产回报率(CAP RATE: CAPITALIZATION RATE)

资产回报率(CAP RATE)= 年租金净收入 / (资产总价+买入成本) = (年租金 - 所有年支出) / (房子总售价+律师费用+银行费用+验房费用等)

房屋的所有年支出包括除月供本息的所有开支 CAP RATE 没有考虑贷款问题。可视作这个房屋没有任何贷款,即可以理解成不加杠杆的投资回报率ROI

每投资一个物业前,首先了解该物业的市场租金(现有租客情况下的现有租金收入),然后用上面的公式做一个计算,看看计算出来的结果是否符合你对该投资品的投资回报要求,并且比较这个回报是否符合当地市场标准流行的回报比率,以此来判断你意向购买的物业标价是否合理。

投资回报率(ROI:RETURN ON INVESTMENT)

可以理解为隐形利润率隐形利润,是指租客帮助付掉的本金部分

我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分:贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了,但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值,这个实际上也是我们每年收入的一部分,等于也是每个月给自己做了一个固定的Saving

ROI RATE = (年租金-非本金年支出)x 杠杆 / 总房款 = (年租金-非本金年支出) / 本金

杠杆=总房款/本金投入,已经考虑进去。可以理解成加杠杆的投资回报率ROI

非本金支出,指贷款利息和维护支出,譬如管理费、地税、保险等,cra可以报税的部分

本算法考虑了租金和前期实际的主要投入,比显式利润率算法更深一步,因为大部分人购房并非全款,在资金杠杆的作用下投资回报会放大。

投资回报计算又可以分为贷款期内与贷款期结束两种

例子,房子总价37.5w,首付7.5w,closing费用1.5w,本金合计9w。贷款25年,年息2.84,每月贷款1388(本金约688利息700),管理费450,地税150。租金2k

  1. 贷款期内,每月显式利润=2000-1388-450-150=12,年利润率12x12/9w=0.16%
  2. 贷款期内,每月隐形利润=2000-700-450-150=700,年利润率700x12/9w=9.3%
  3. 贷款期内,考虑5%空置率,每月隐形利润=2000-700-450-150-(2000*0.05)=600,年利润600x12/9w=8%
  4. 贷款期结束,考虑5%空置率,每月隐形利润=2000-450-150-(2000*0.05)=1300, 年利润1300x12/9w=17.3%

考虑年维修1k,经纪1个月租金=2kx1.13=2.26k

  1. 贷款期内,修正年利润 600x12-1000-2260=3940
  2. 修正年利润 3940 / 9w = 4.4%

例子,房子总价82.8w,首付30w,closing费2.8w,本金合计32.8w。贷款25年,年息2.69,每月贷款2419.54,管理费500,地税180。租金3300。如果没有空置

  1. 贷款期内,每月显形利润=3300-2419.54-500-180=200.46, 年利润率0.73%
  2. 贷款期内,年隐形利润率=(200.46x12+15015)/32.8w=5.3%

例子,房子总价31.5w,首付6.3w,closing费4700。贷款25年,年息2.69,每月贷款1155(第一年本金principal 7166),管理费280,地税190。租金1500。 如果没有空置

  1. 贷款期内,每月显形利润=1500-1155-280-190=-125,每年赔125 x 12
  2. 贷款期内,年隐形利润率=(7166-125x12)/6.77w=8.4%

例子,按隐形利润计算法。在收支平衡的情况下。每年的房租收益和投入资金的比,超过6%比较合适

譬如一套CONDO20万,DOWNPAY5万,贷款15万,5%的年利率,25年偿还期,租金刚好cover各项支出。

粗略计算每一年的投资回报率:每月的本金+利息=876.88元,越往后,每年还银行的本金会提高。(当然,利率上涨,每月还银行的本金降低。)

贷款第1年,利用租金还本金3092.86元是回报,用3092.86除以初期投入5万等于6.19%;

贷款第2年,本金是$3251.10,除以50000,汇报率是6.5%; …… …… 贷款第25年,本金是$10243.10元,除以50000,汇报率是20.48%。

总的年平均汇报率大约是13%,这是比较理想的。当然,还要考虑一个5万元钱的时间成本, 房子每年一定的空置率。但我相信扣减一些可能的成本,这个汇报率还是会比定期存款利息高。

本算法考虑了杠杆、月供本金与利息、维护成本,但未考虑物业升值、通货膨胀等因素,不适用长期持有某个房产的投资回报计算。

CASH RETURN vs. CAP RATE vs. ROI

比较

  1. Cash return rate,反映有没有显式现金流

  2. Cap rate,反映无杠杆情况下的市场平均回报效果。通常好投资的cap rate应该大于6%。

  3. ROI,反映加杠杆的情况下,隐性投资回报效果。个人认为9%以上比较好

  4. 三个参数中,roi相对比较真实的模拟投资回报率。cap rate用来跟前几年的市场做比较,反映是否有泡沫。cash return则反映持有状态下的现金直接回报

  5. CAP RATE, 其实就是全款付清(不考虑杠杆)的ROI

    如果你买房子的时候并没有借钱,那么cap rate and ROI 的结果是一样的。只要加杠杆,那么ROI > cap rate,ROI 因为考虑了杠杆,更接近真实的投资回报。

  6. CASH RETURN,其实是忽略了月供本金部分的ROI。如果全款付清,CASH RETURN = CAP RATE = ROI

    如果物业主要依赖cash return,增值很少,那么应该达到10%以上 如果物业增值潜力大,对正向的CASH RETURN要求可以适当降低

  7. 投资客投资物业一般会选近学校,近高速,近大型写字楼,mall之类会有大量客户需求的地段,选择地段时就已经把物业未来发展考虑在内了,cap rate 是最直接并且精确的参考依据。

例子

  1. 一个独立房买价74万,租金每月2400,年租金28800, 地税每年4500,保险1000。首付29万,借贷款45万,2%利息,每月还贷款1663,其中本金913,利息750。

    • CAP Rate=(28800-4500-1000)/740000=3.1%
    • ROI Rate=(28800-4500-1000-166312+91312)/290000=4.93%
    • Cash on cash Rate=(28800-4500-1000-1663*12)/290000=1.15%
  2. 一个市中心半独立屋买价100万,租金每月4000(分租),年租金48000, 地税每年8000,保险每年2000(出租房保险高一点,如果自住的话每月1200),水电网每年3000 首付35万,借贷款65万,3.19%利息,每月还贷款2800,其中本金1083,利息1717。

    • CAP Rate=(4000*12-8000-2000-3000)/1000000=3.5%
    • ROI Rate=(48000-8000-2000-3000-171712+108312)/350000=7.82%
    • Cash on cash Rate=(48000-8000-2000-3000-2800*12)/350000=0.4%

加入物业升值与通胀的ROI

公式如下,尚需进一步研究

加入物业升值及通货膨胀的ROI=(年租金+物业升值-CPI上涨损失-非本金年支出)/本金

本算法综合考虑如下因素

  1. 租金
  2. 房贷杠杆
  3. 月供利息、维护成本
  4. 物业升值
  5. 通货膨胀

此外,收入还要如下支出:

  1. 维修支出(house 留5000一年, condo 1000一年)
  2. 包租公司管理费1.5倍房租

考虑物业升值及通胀,通常通过以下基本指标:

  1. CPI居民消费物价指数(Consumer Price Index),反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标,通常作为观察通货膨胀水平的重要指标 CPI反映的是居民购买并用于消费的商品而不是投资品的价格变化,不包括房价和农业生产资料。另外,CPI中也不包括乱收费和一些没有明码标价的隐性收费项目。 CPI反映的是当前的物价水平相对于过去某个时期上涨(或下降)的幅度,而不是绝对价格的高低, CPI是一个平均数,主要涵盖房屋支出、食品、交通、医疗、成衣、娱乐、其他等七大类商品的物价

    CPI=一组固定商品按当期价格计算的变动价值/一组固定商品按基期价格计算的价值×100%

  2. M0 流通中的现金,即在银行体系以外流通的现金

  3. M1 狭义货币供应量,M1=M0+企业和个人的活期存款

  4. M2 广义货币供应量,M2=M1+企业和个人的定期存款+信托类存款+其他存款. 是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款,它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式,通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。

  5. GDP 国内生产总值(Gross domestic product)。指一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值,是衡量国家经济状况的重要指标

  6. 物价真实涨幅=(1+M2增速)/(1+GDP增速)-1

  7. 货币贬值速度=1-1/(1+物价真实涨幅)

简便起见,如果物业每年升值3%, cpi是2%

例子,房子总价37.5w,首付7.5w,closing费用1.5w,本金合计9w。贷款25年,年息2.84,每月贷款1388(本金约688利息700),管理费450,地税150。租金2k

贷款期内,考虑5%空置率

  1. 每月隐形利润=2000-700-450-150-(2000*0.05)=600
  2. 物业升值=37.5w x 3% = 1.125w - 好地段很重要!
  3. cpi损失=37.5w x 2% = 0.75w
  4. 年利润(600x12 + 1.125w - 0.75w)=10950
  5. 年回报率= 10950/ 9w = 12.2%

考虑年维修1k,经纪1个月租金=2kx1.13=2.26k

  1. 修正年利润 10950-1000-2260=7690
  2. 修正年利润 7690 / 9w = 8.5%

全款计算法 Obsolete

计算购入再出租的投资回报率=(月租金-月支出)×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/ 购入价

40万的Condo,全款付清,月租1700,每月管理费600,地税250,保险50,扣除后得800。毛利算1万1年吧。每年利润1/40=2.5%刚刚超过银行利息

有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金,每月物业管理、地税、保险等800,每月盈利1万. 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=1万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:6% 要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%

持有计算法

每月租金>=月供+管理费+地税+保险

condo面积大约600尺,每平尺的售价$550,停车位和储物间另加30K,楼层差价10K,还有其他的林林总总的closing cost需要20K,总成本为:550×600+30000+10000+20000=39万

Down payment:以房价(37万)的10%来计算,这样借贷额为90%也就是33.3万。在投资物业上要尽量降低DP的比例,这样做的目的有几个:1. 提高leverage的效果,增加投资的回报率。2. 充分利用近年来的低利率,在付出相同的利息总额的同时,能够借贷到更多的资金。3. 节省宝贵的现金,为进一步扩大地产投资的规模保存实力。如果一上来的投资物业就不得不付出30%甚至40%的DP,那么您还有什么资本用20年积累20套投资Condo呢?

10%的DP,再加上20K的closing cost,您在这间物业上投资额为53K

每月房贷付款- Monthly Mortgage Payment:年息4.55%,35年的amortization,每月的payment为$1577

管理费:Downtown的物业,每平尺60cents的物业费,也就是说每月的管理费支出为0.6×600=$360

地税:以每年1%来算,每月支出为:370000×0.01/12 = $308

保险:按每月$50来算吧。

综上所述,维护这样一间物业的每月开支为:1577+360+308+50 = $2295。就是说,月租只有达到$2295,才有可能每月持平,最后在35年后完全拥有这间物业。

租金回报率法

(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

转让计算

主要计算增值收益

基本公式:

利润率=(转让差价-经纪佣金-律师费 -持有期间所有支出 -报税支出)/ 本金

楼花例子

楼花原价32.3w,转让价35.3w,房东利润3w。原房东首付6.46w,持有期间所有支出为0

  1. 卖家角度

    支出 = 双方经纪佣金1%+2.5%=3.5% + 律师费1500 = (35.3w x 3.5% x 1.13 + 1500) = 15461

    如果卖家以自住房理由不交税,卖家利润 = (3w-15461)/6.46w = 22.5%

    如果卖家是投资房,必须缴税。因为楼花closing前转出,所以算投机按100%计税,假如该卖家当年最高税率44%,盈利 = 支出-报税=15461-15461x44%=8658.2

    卖家利润 = 8658.2/6.46w = 13.4%

  2. 买家角度

    本金=卖家depsit + 卖家利润 + closing fee + 第一年 HST 2.4w = (64600+30000 + 4700) =9.93w + 2.4w = 12.33w 如果有一年租约,其中的HST部分可以在一年后拿回来

现房例子

多大学生第一年买房,2卧2浴,持有4年,毕业卖房。大学4年期间不用交房租,自住房,所得利润不缴税。

卖出92w-买入56w=36w

减去4年的各种开销、经纪佣金、律师费,净挣20w

详细计算如下:

首付35% 19.6w, monthly 1578, maintanence 500/m, property bill 180/m

4yrs支出, total interest+ principal = 75744, total maintain 32640 = (500+180)x12x4

经纪佣金92w x 0.035 x 1.13 = 36380

律师费lawyer 1500 x 2 = 3000

净挣=360000-75744-32640-36380-3000=212212 回报率=212212/19.6w=108%

租售比计算

房屋租售比(Gross Rental Yield)是房租与总房价之间的比值,国际上常常用租售比来衡量一个区域房产运行状况。

  1. 基本公式

    租售比=房总价 / 月租金,小于200比较合理, Obsolete

    2016年多伦多,选择一个好地段的Condo,30万元的套房可以出租到$2000.00。租售比为1:150,优于国际通用的1:200原则

  2. 加入维护支出后, 公式

    租售比=房总价 / (月租金-维护支出),小于300比较合理

    维护支出指管理费, 地税, 保险,不包括月供本息,因为月供本息可以通过调整首付来变化

    401 & kennedy 老condo例子,2室1浴

    房价36w,月租1900,管理费700,地税80,保险0 租售比=36w/(1900-700-80)=321

    401 & kennedy 新condo例子,1室1浴

    房价45w,月租1800,管理费400,地税180,保险0 租售比=45w/(1800-400-180)=368

    市中心condo例子

    房价84w,月租3300,管理费500,地税180,保险0 租售比=84w/(3300-500-180)=321

投资回收期计算

投资回收年数= (首期房款+closing费 +期房时间内的按揭款+其他支出)/ [(税后月租) x 12]

考虑租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数法适用范围更广,还可以估算资金回收期的长度

这种方法可以估算资金回收期的长短,一般来说,回收年数越短越好,结果在10-15年之内是合理的

譬如房价37.5w,downpayment7.5w,closing 费用1.5w,贷款利息2.84,每月支付1388,持有5年共支付本金4.4w+利息3.9w=8.3w, 5年内各类支出5k;每月平均税后租金1.8k。结果: (7.5w+8.3w+1.5w+0.5w)/(1.8k x 12)=8.2y

15年租金收益比较购买价,即15年回本 Obsolete

这是基本公式的延伸:

房总价 / 年租金总额 ,小于15比较合理

售价和年租金的比值。售租比小于15,则买房比较合适;售租比大于15,则租房比较合适

中国国内一线城市售租比在50左右,是美国的好几倍。国内一线城市房价一直居高不下,房地产市场处于不健康的状态。其实对于平均收入者来说,最佳途径是租房不是买房。但因为中国的传统、婚姻等的制约,购房者还是趋之若鹜;对于这一现状,普通老百姓是无力也无法改变的。对于倾向购房-出租来获取收入的投资者来说,如此高的租售比很难让他们回本甚至盈利。 由于资本总是最终期望获得一个合理回报,如果房价不跌,国内的租金必然会快速的涨上来。最终回归到一个合理的售租比。

曼哈顿是美国公寓房价最高的地方,下面是一个位于曼哈顿中城东区的一个60平米公寓的费用明细(2015年交易价73万美元):

物业管理费:每月$512。房产税:每月$662。租金每月:$3200。年租金净收入= 24312 - 1600(半个月空置期) = 22712 这个曼哈顿的公寓的售租比为73w / 22712 = 32

References

Capitalization Rate

2005退休前的理想:在多伦多拥有20套CONDO

再谈Condo投资

个人房产投资中如何精算投资回报率?(一)

关于CPI,看这篇就够了

浅谈通货膨胀、GDP、CPI、M2之间的关系

加拿大 居民消费价格指数(CPI)增长

加拿大 人均国内生产总值的相关指标

介绍一种可以在滑铁卢基本上白住4年的方式

房产投资回报率,如何精算(二套房)

房产投资回报率怎么算?

房地产投资回报率怎么算