Finance - Mortgage

Posted by Andy Feng on February 15, 2020

Fundamentals

  1. 固定(fixed)利率 vs 浮动(Variable)利率

    浮动利率是和银行的最优惠利率(prime rate)联系在一起的,而prime rate又决定于银行之间的拆借利率。

    固定利率是由长期的bond yield决定的。债券的yield上升,则银行借贷的成本上升,借出贷款的意愿下降,固定利率随着提高。

    历史的数据表明,选择浮动利率,在75%甚至80%的情况下会比选择固定利率要划算。选择固定利率的最大的吸引人之处就是“peace of mind”,不过从最近几年的情况来看,选择了固定利率的朋友在看到利率一直在直线下降的时候,可是一点也没有享受到peace of mind。简单的说,选择浮动利率可以enjoy相对较低的起始利率,这对于刚刚买房,贷款余额最大的时候,是很有帮助的。缺点显而易见,如果利率开始攀升,房贷中的利息付款也跟着水涨船高,这就是未来的不确定性。

    短期的(9个月,或1年之内)利率的走势比较容易判断,但是没有人能够预测出长期利率的走势,预测利率的长期走势是一项不可能的任务。

  2. Closed (封闭式贷款)vs Open (开放式贷款)

    这里是一处比较容易混淆的地方。初次购买mortgage产品的客户经常把Closed等同于Fixed rate mortgage,将Open等同于Variable rate mortgage,实际上这是两组完全不同的概念。Fixed/Variable规定了贷款利息是以何种标准来计算,Closed/Open则规定了这份和约是否可以中途取消。

    Closed mortage不允许借贷一方随意终止合约,除非缴付事先规定的罚款。Open mortgage允许借贷一方随时终止合同且不需要付出任何罚款,这样做的代价就是这种Fully open的mortgage的利息一般会较Closed的要高。

    综上所述,房屋贷款在实际中有这样三种组合:Fixed rate Closed mortgage ;Variable rate Closed mortgage;Variable rate Open mortgage。

  3. Penalty -罚款

    Mortgage是一份借贷双方签订的具有法律效应的契约,但是现代的Closed mortgage产品都允许毁约,也就是通常所说的breakable。但是毁约是有代价的,银行的mortgage合约上都规定罚款数额为下面两种情况中的较大者:

    • 根据当前的贷款余额计算出的三个月的利息。
    • 利差IRD (Interest Rate Differentials)。

    第一条计算三个月的利息大家都没什么疑问

    第二条IRD要特别小心。通常银行在合同上只是含糊地写上利差的字眼,但是到时候如何计算则全看银行自己了。利差的意思就是如果银行收回你现在的余额之后再以当前较低的利率借出所造成的利息收入上的损失。比如说你当初订立了一份5年closed fixed mortgage,利率7%,两年以后你要break,而现在市面上三年期的固定利率是4%,当前mortgage balance为15万,那么你觉得要付的利差为:

    150000x(7%-4%)x3(年) = 13500

    但是实际情况可不是这么简单。银行可能不会采用你现在7%的利率,因为这是你当初拿到的discounted rate,如果当初不借钱给你,而是给另外一个人,可能利息会是8%。也不一定会采用4%的三年期利率,因为可能找不到一个愿意签订三年合约的借贷者,只能分三次借出1 year fixed mortgage,利率只有3%。 这样一来你的利差就变成了:

    150000x(8%-3%)x3(年) = 22500

    而如果是按三个月的利息来计算,那么罚款仅有 150000×7%/12×3= 2625。 同IRD比较起来会相差近十倍,真是触目惊心呀。很多客户在break房贷的时候都被银行送来的罚款单吓到了。所以在订立mortgage合约的时候,尽量保证有关IRD条款的计算方法已经清楚列明。

  4. Prepayment option

    这是另外一项非常重要的条款,它规定了每年除了固定的还款金额之外,您还能够额外偿付多少本金。这一项条款如果运用得当,可以极大地提高你的还款速度,缩短还清贷款的年限。

    一般来说,如果你是信誉良好并有偿还能力的话,银行是不希望你尽快还清贷款的。但是一份令人们无法加速还款的mortgage是没有吸引力的,所以一般的贷款产品都有这份Prepayment条款。通常你听到的最普遍的做法就是20/20,这是指什么呢?

    第一个20%:指的是每年(可能是annversary date,有可能是每个calander year的任一天)可以另外一次性偿付原始本金的20%。

    第二个20%:指的是在每次固定payment之上,可以再付本次payment的20%。比如说,你的mortgage是每半个月付款,连本带息是$1100,那么你可设立另一个计划,就是每半个月额外偿付$220作为本金付款。一般来说这种付款计划需要连续执行,不可以这个月有剩余的钱就付,下个月没钱了就不付。

    要注意的是搞清楚这两个20%是combined(两个20%都有效,但是一共的金额不得超过本金的20%),还是separated(互相没有影响)。

    另外就是对prepayment的规定数额不宜太过牵强。对于20/20的计划,如果你每年都能做到20%的额外付款的话,用不了5年你的mortgage就全部付清了,我们知道,这对于绝大多数的普罗大众来说,是完全没有可能的。一般来说。每年能够多付2%到3%就是相当不错了。过分要求不现实的prepayment的比率,只会牺牲掉你在其他条款方面的权益。

  5. Renewable vs. Assumable vs. Portable

    通常Mortgage在结束了一个Term之后,除非是本金已经付清,否则都需要在寻找下一家贷款机构来承接这份mortgage。在通常情况下当前mortgage的所在银行都会提供renewable这份条款,即无需再次审查信用和收入,mortgage可以自动更新到下一个term。一般这种renewal的贷款利息都不是很吸引人,但是如果借贷人的财务状况发生了负面的变化,以至于在其他的银行不会拿到贷款的时候,renewable mortgage就显得至关重要了。

    Assumable是指当你卖掉了房子,但是term没有到期而面临毁约罚款的时候,如果你的mortgage是可以有别人承接的,而你利率和当前的市场比起来有具有吸引力,那么你可以很容易地说服买家来承接这份按揭,从而避免了罚款。这样的房子在挂盘的时候,可以将assumable的贷款做为一个卖点。不过这里要注意的是,一旦承接贷款的买家出现不能偿付的情况,银行还是会来找你来挽回损失的,这是允许别人承接贷款的一个风险。

    Portable的情况有点类似,也是卖掉了房子,但是又买了一处新房,这样未到期的这份贷款的余额,可以转到下一份贷款中而无需负担罚金。

  6. Transfer vs Refinance

    Transfer:贷款的term到期了,如果找到了另一家银行提供更好的利率,可起将这份mortgage转出。但是新的term中的amortization剩余年份保持不变(或减小),而且借贷余额要保持不变(或减小),这称之为transfer。

    Re-finance:如果在term到期(或期间),自己的财务状况发生了改变,需要:1)增加供款年限amortization,或2)提高贷款的借贷额。在这种情况下需要做一份refinance,会要涉及到法律费用600-1000元不等。

  7. Mortgage vs LOC

    LOC,即Line Of Credit,是个人信贷额的一种。很那说同mortgage相比孰胜孰劣,因为它们有各自不同的特点,适合于不同的消费者。

    LOC完全具有普通mortgage的功能,但和Mortgage比起来,LOC有几点不同:

    Mortgage的还款是单向的,也就是说一笔钱一旦偿付Mortgage的本金部分,那么这笔钱不可能再从mortgage里面提取出来。而LOC最大的特点就是双向的。今天可以偿付10000元用来冲减本金,明天如果有需要的话,可以在提出这10000元。

    这种灵活性是有代价的,也就是LOC的利息会比Mortgage的Variable rate要高一些。

    Mortgage都是每半年计算一次复利(Semi-annually Compounded),而LOC一般是每天计算复利,这样又会增加一定的借贷成本。

    LOC最适于有自己的生意,同时又会有较大数额的现金进出于账户的客人,LOC提供了许多mortgage难以替代的功能。

    对于购买了房产的普通借贷者,有一种非常重要的LOC产品称为HELOC – Home Equity Line Of Credit

  8. Cost – 申请mortgage的收费

    下面是一些固有的收费项目,在您签约之前,最少问清楚了谁来出这些钱。

    • appraisal fee – 这笔费用一定要有的。但通常银行或者经纪都会替客人absorb这笔成本。
    • broker fee (Commission)- 就是banker或者经纪的佣金,由贷款机构支付。对于商业贷款则通常由申请人支付。
    • legal fee – 律师费用。发生在refinance的时候,一般由申请者支付,但是可以和银行商量一下。
    • discharge fee – 发生在transfer的时候,200 – 250元,由上一家银行收取。
    • admin fee – 通常发生在毁约的时候,银行要收管理费。
    • Cash-back claw back – 也是常发生在毁约的时候,银行对于一开始提供的cash back奖励,会按照所剩的年份收回申请人应该退回的部分。

银行贷款条件

我们都知道,加拿大是个信用社会,什么都讲究–信用两字,买车看信用,去银行申请信用卡要看过去的信用等等。买房贷款银行肯定也是要看你信用啦,除了信用还看什么?如果向银行申请房屋贷款,银行都需要看你哪些条件?

银行贷款的条件一般来说我们叫做5C,什么是5C?这5C具体的内容是什么?如何利用好5C来申请贷款?

5C分别是:Credit(信用),Capacity(贷款能力),Capital(资产),Characters(性质),Collateral (抵押)

Capacity是看你将来的挣钱能力,Credit是看你的历史表现,而Capital则看出你目前的财务状况是否强健,这是最主要的三个因素。过去+现在+将来,如果你过了这三关的话,那你就是银行的座上客,财神爷啦。银行借钱给你,风险低,回报好,时间久。既然这样的话,就请径直地走进银行的大门,理直气壮的告诉他们:I deserve for your best rate。

Credits 信用额度对贷款的影响

一般来说,加拿大的信用公司分为以下两家:Transunion和Eaquifax,大部分机构都是使用Eaquifax。

个人信用是有个评分等级的,

  • 680分以上的人,信用那是杠杠好!申请啥都不用愁
  • 650分~680分之间呢就是一般情况
  • 600分以下的人就只能呵呵了,5大行的各种贷款基本上没戏

建议是家里每人开一张信用卡,每张信用卡要使用2年以上,每张都有2000以上的信用额度。坚持使用信用卡并按时还足。

信用报告由很多部分组成,工作情况,账单还款与各种债务还款记录,甚至信用卡的申请次数都会影响个人的信用值,是什么组成了credit report,上网随便Google一下便可。

信用记录是银行是否批准房贷的一个非常重要的指标,信用分的范围为300-900,加拿大大部分人的信用分在700-750之间,650只能算是 “good”的级别,基本只有1%的人可以达到800分以上,想快速的提高自己的信用分,有几个小窍门:

  1. 不要付款只用现金或者debt card,因为没有还款记录,就意味着你没有信用历史,好的长久的还款历史记录会使你的credit分值大大增加;

  2. 不要只申请一张信用卡,但也不能手持过多的信用卡,有能力的人visa,master,AE各持一张,另外随便加个store credit就是完美的 credit trade line,过多的信用卡在手,银行会认为你是个credit seeker或者依靠credit生活;

  3. 每张卡给你的额度,每月都尽量不要花超过额度的30%,不然银行会认为你是个不善于管理自己开销的人,这会降低你的信用值;

  4. 银行开账户,最好是saving,chequeing和投资账户都有,账户不要overdraft;

  5. 不要长时间只还信用卡账单的最低还款额,最好是月月结清账单;

  6. 一个稳定的工作,时间越长,越增加信用分;

  7. 银行给你LOC,那么就收着,不用就不会有利息,但mortgage与LOC这两个债务同时拥有会比只有mortage获得更快的信用分累计;

  8. 拥有房产比只租房子能获得更高的信用起始积分。

个人的信用卡还款记录,债务还款记录和信用卡额度使用记录,占据了个人信用分值评估标准的70%,被讨债或者申请破产的记录,一次就可以叫自己的信用分值重新推倒再来,重新建立个人信用报告的时间成本相当漫长,所以万不得已,宁可走一个叫“与债主协商”的还款程序建议,也不要让债主主动上门追债或者申请破产。

Capacity 偿还能力对贷款的影响

一般来说,银行在评估一个人的贷款能力时候,会分为两步,一个就是看你的总偿债率(Total debits service ratio)不得大于43%~44%,另外一个就是我们之前说过的毛偿债率(Gross Debt Service Ratio)不得高于39%,对于不同的银行来说,GDS会有不同的算法,还是具体情况具体分析。

一句话,TDS和GDS就是你的贷款能力问题!

而证明你的收入的最直接的,最有效的证据就是你的雇主信+工资单,如果是自雇人士的话就需要看过去2,3年的纳税单。银行会根据申请人的税前收入,以及房子的各种开销(Mortgage,地税,水电,取暖,Condo fee等),算出两个比率:GDS(Gross debt service ratio)和TDS(Total debt service ratio)。

Capital 预留资金对房屋贷款的影响

很久以前,在做房屋贷款的时候银行讲究看资产净值,就是说你不看你的收入有多少,买房做贷款的时候,只要你有能力付一定的首付款,剩下多钱少银行都可以贷给你,如今那个政策在5大行里基本已成为传说…

如果你信用不好,TDS和GDS过高(还款能力差),但是手头有现金能做downpayment,那么可以去2级或者3级银行尝试一下房屋贷款!只要付够一定的首付,2级以下银行就可以帮您做房屋贷款,当然这个利息也是一定会比1级银行高的。

贷款买房就好比是借钱来搞一个大的工程,如果要说服别人掏钱,你自己先要垫付开始的启动资金,来表示你的承诺。如果你对自己的项目都没有信心,怎么能说服别人也来参加呢?从银行的角度来想:虽然你的收入已经够了,但是今天的工作,可能明天就失业了。今天值30万的房子,可能下个月只值27万。在一个最坏的情况下,银行怎么做才能尽可能地保护自己呢?答案就是:你需要有一笔钱,可以作为down payment,来抵挡可能出现的各种风险。足够的downpayment 加上抵押物,即使收入低,也能贷到款

对新移民,贷款买房有只需要付够35%的首付款,不需要看收入就可以批贷款。 还有只看资产,付30%-40%首付就批贷款 但是随着贷款压力测试的现世,各大银行不得不收紧政策,“收入”成为贷款买房最大的问题!

Characters 工作性质对房屋贷款的影响

是医生还是餐馆服务人员,是律师还是搬家公司老板,是房地产经纪还是一个房东?工作性质不同,对贷款也是有一定影响的。每一个人的情况和性质肯定是不一样的,因此放贷标准也是不同的。

总而言之就是,工作越稳定,前景和钱景都是一片光明,就越容易贷到款!

Collateral 抵押对房屋贷款的影响

这个非常好理解了,加入你名下有5套房产,准备再买一套豪宅,把其中两套或者三套拿出来做抵押,这种情况下,非常容易获批,毕竟万一哪天你没能力还房贷了,银行手里还有你另外的两套或者三套房子可以拍卖…

抵押物越值钱、越稳定、越安全,那么贷款就越容易获批!

贷款能力

目前通用的标准为GDS ratio不超过32%~39%,而TDS ratio不超过40%~44%。如果你两个指标都达标的话,恭喜您,现在银行已经认为您肯定有能力(Capacity)按时还清贷款了。

在实际操作中很多银行会适当放宽标准,实际上这两个指标是银行从保护自己的角度来计算的,能保护银行的标准,对我们来说不一定足够,所以我给大家的建议是32%和40%作为保守的底线。 虽然现在的5年浮动利率低至2.25%,但是您在计算GDS和TDS的时候,可不要用这么低的利率。因为2.25%的利率不可能永远保持下去,你要给自己留一点余地。我建议使用当前的5年固定利率,也就是4%左右来计算自己的偿还能力,这是战略上的考量。至于您在购买具体贷款产品时,是选择浮动还是固定的利率,则是完全属于战术层面了。

自住房还是投资房?

首先我们要知道,想要跟银行拿到贷款买房,就要先搞清楚你想买的是自住房?还是投资房?原因就在于一般情况下,自住房贷款与投资房贷款是不一样的,因为自住房属于刚需,对于银行来说,自己住的房子嘛,理论上会管理的比较妥善,要求就稍微低那么一点点。

GDS Gross Debt Service Ratio

而对于自住房,银行审批的时候最看重的就是贷款人的总债务偿还率(Gross Debts Service),也叫毛债务比例,在理想情况下,这个比例不超过32%,目前大部分银行将比例调整在36%~44%之间,一般情况都是不超过39%。

为什么要有这个GDS?因为当你向银行贷款买房的时候,银行要清楚的知道你的负债率大概是多少,他们心里得有个底啊,毕竟,你的负债率决定着你的收入,决定着你贷款的偿还能力,银行是盈利机构,不是慈善机构,放出去的钱,他们不仅要保障一分不少的收回来,还需要多收,越多越好的那种,所以此时贷款人的负债偿还率就很重要了。当然了,放贷款还有很多其他苛刻的条件,今天我们只是简单的说一说。

GDS算法:就是用你买房子的每月总支出除以你每月的收入,再乘以100%。买房总金额需要预估算上每月的地税钱和每月的水电费。

GDS = (P+I+T+H)/Gross Income

P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
T: Property Tax – 每月需缴付的地税
H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%

刚刚我们说到目前银行对贷款人的总债务偿还率定额在不要超过39%,我们举个例子,多伦多市区买套独立屋,目前亲民一点的价格普遍是在80万上下,假设要贷款买一套房价80万加币的房子,那么年薪多少才能贷款买房?80万首付35%是28万,需要向银行贷款52万,目前RBC房屋贷款5年固定利率3.14%,那么每月月供是$2500。

不过在计算房贷的时候,银行是要将压力测试放进数据里的,

什么是压力测试?简单的说就是本来银行房屋贷款利率是3.14%,但是现在他们要按照5.1%来计算,这时的月供一下就变成 $3220。 算算收入多少,才可以贷款买这套80万的房子。已知月供需付$3220,假设每年地税是5000块钱,除以12,每月地税应付417,在多伦多水电费的话省着点用一个月算100块钱吧,那么月薪=($3220+417+100)/39%=$9582. 年薪要$114,984才可以贷款买80万的独立屋

TDS Total Debt Service Ratio

TDS = (P+I+T+H+D)/GrossIncome

P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
T: Property Tax – 每月需缴付的地税
H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%
D: Other Debts – 每月的其他债务,比如car loan, student loan, 信用卡每月还款等

BMO的贷款算法

王红雨的贷款能力公式:

(自住房债务月供、地税、取暖费、管理费 + 信用卡消费的3% + 汽车贷款月供 + 学生贷款月供 + 目标房产债务月供、地税、取暖费、管理费) / (家庭月收入 + 各种投资的盈余或亏损 + 目标房产的50%)

如果结果 < 44%,银行能批

其中,计算投资房的盈余或亏损公式看T776表:

(Net income (line 9946) + Interest (line 8710) / 12) - 月供 

- 如果租期 > 2年,看T776
- 如果租金 < 2年,看lease agreement 或类似房源的租金 * 85%~90%,如果是freehold用85%,如果是condo或townhouse用90%

例子

某个小家庭买第9个投资房,跟父母同住,女方不工作,男方年收入9w,目标房产债务 = 月供1955 + heating + tax + 管理费 = 2851;个人债务 = 800 + 信用卡余额的3% 36 = 836;月收入 90810 / 12 = 7568;目标房产租金 = 2500 * 50% = 1250;  
第1个投资房的收入:(net rental income 19753 + interest 10043) / 12 = 2483; 然后2483 - 月供 1898 = 585
第2个投资房的收入:...
...
第6个投资房的收入(少于2年看lease agreement):月租2500 * 85% = 2125, ....
...
所有投资房盈亏加起来是 +164

所以贷款公式 = (836 + 2851) / (7568 + 164 + 1250) = 41%,能贷下来

FAQ

##房子贷款最小面积 RBC - 不看

BMO - condo 500 sqf, freehold 850 sqf

TD - condo 400 sqf

Scotia bank / CIBC - 500-550 sqf

银行贷款限制

bmo - 11套房子 Scotiabank - up to 10套,包括1套自住,10套房子不论在Scotiabank或者其他银行

投资房: 租金收入50% - 月供,不含管理费地税, 多的部分放入收入,少的部分放入债务 投资房: 租金收入95% - 月供 - 管理费 - 地税 - utilities

td

首套投资房: 租金收入50% - 月供,不含管理费地税, 多的部分放入收入,少的部分放入债务 第2套投资房+: 租金收入95% - 月供 - 管理费 - 地税 - utilities

如果building被认为学生公寓,会被认为是rooming house,不能贷款,譬如滑铁卢icona 330

例如每一间卧室都带锁 地下室两个厨房 屋里有2个冰箱 每个房间都有一个电视

scotia, bmo, td允许客人没有自住房情况下有投资物业

References

加拿大买房,房屋贷款条件详解

RBC房屋贷款

2018 01 20 BMO王红雨讲座-大鹏地产主办