Finance - Mortgage

Posted by Andy Feng on February 15, 2020

银行贷款条件

我们都知道,加拿大是个信用社会,什么都讲究–信用两字,买车看信用,去银行申请信用卡要看过去的信用等等。买房贷款银行肯定也是要看你信用啦,除了信用还看什么?如果向银行申请房屋贷款,银行都需要看你哪些条件?

银行贷款的条件一般来说我们叫做5C,什么是5C?这5C具体的内容是什么?如何利用好5C来申请贷款?

5C分别是:Credit(信用),Capacity(贷款能力),Capital(资产),Characters(性质),Collateral (抵押)

Capacity是看你将来的挣钱能力,Credit是看你的历史表现,而Capital则看出你目前的财务状况是否强健,这是最主要的三个因素。过去+现在+将来,如果你过了这三关的话,那你就是银行的座上客,财神爷啦。银行借钱给你,风险低,回报好,时间久。既然这样的话,就请径直地走进银行的大门,理直气壮的告诉他们:I deserve for your best rate。

Credits 信用额度对贷款的影响

一般来说,加拿大的信用公司分为以下两家:Transunion和Eaquifax,大部分机构都是使用Eaquifax。

个人信用是有个评分等级的,

  • 680分以上的人,信用那是杠杠好!申请啥都不用愁
  • 650分~680分之间呢就是一般情况
  • 600分以下的人就只能呵呵了,5大行的各种贷款基本上没戏

建议是家里每人开一张信用卡,每张信用卡要使用2年以上,每张都有2000以上的信用额度。坚持使用信用卡并按时还足。

信用报告由很多部分组成,工作情况,账单还款与各种债务还款记录,甚至信用卡的申请次数都会影响个人的信用值,是什么组成了credit report,上网随便Google一下便可。

信用记录是银行是否批准房贷的一个非常重要的指标,信用分的范围为300-900,加拿大大部分人的信用分在700-750之间,650只能算是 “good”的级别,基本只有1%的人可以达到800分以上,想快速的提高自己的信用分,有几个小窍门:

  1. 不要付款只用现金或者debt card,因为没有还款记录,就意味着你没有信用历史,好的长久的还款历史记录会使你的credit分值大大增加;

  2. 不要只申请一张信用卡,但也不能手持过多的信用卡,有能力的人visa,master,AE各持一张,另外随便加个store credit就是完美的 credit trade line,过多的信用卡在手,银行会认为你是个credit seeker或者依靠credit生活;

  3. 每张卡给你的额度,每月都尽量不要花超过额度的30%,不然银行会认为你是个不善于管理自己开销的人,这会降低你的信用值;

  4. 银行开账户,最好是saving,chequeing和投资账户都有,账户不要overdraft;

  5. 不要长时间只还信用卡账单的最低还款额,最好是月月结清账单;

  6. 一个稳定的工作,时间越长,越增加信用分;

  7. 银行给你LOC,那么就收着,不用就不会有利息,但mortgage与LOC这两个债务同时拥有会比只有mortage获得更快的信用分累计;

  8. 拥有房产比只租房子能获得更高的信用起始积分。

个人的信用卡还款记录,债务还款记录和信用卡额度使用记录,占据了个人信用分值评估标准的70%,被讨债或者申请破产的记录,一次就可以叫自己的信用分值重新推倒再来,重新建立个人信用报告的时间成本相当漫长,所以万不得已,宁可走一个叫“与债主协商”的还款程序建议,也不要让债主主动上门追债或者申请破产。

Capacity 偿还能力对贷款的影响

一般来说,银行在评估一个人的贷款能力时候,会分为两步,一个就是看你的总偿债率(Total debits service ratio)不得大于43%~44%,另外一个就是我们之前说过的毛偿债率(Gross Debt Service Ratio)不得高于39%,对于不同的银行来说,GDS会有不同的算法,还是具体情况具体分析。

一句话,TDS和GDS就是你的贷款能力问题!

而证明你的收入的最直接的,最有效的证据就是你的雇主信+工资单,如果是自雇人士的话就需要看过去2,3年的纳税单。银行会根据申请人的税前收入,以及房子的各种开销(Mortgage,地税,水电,取暖,Condo fee等),算出两个比率:GDS(Gross debt service ratio)和TDS(Total debt service ratio)。

Capital 预留资金对房屋贷款的影响

很久以前,在做房屋贷款的时候银行讲究看资产净值,就是说你不看你的收入有多少,买房做贷款的时候,只要你有能力付一定的首付款,剩下多钱少银行都可以贷给你,如今那个政策在5大行里基本已成为传说…

如果你信用不好,TDS和GDS过高(还款能力差),但是手头有现金能做downpayment,那么可以去2级或者3级银行尝试一下房屋贷款!只要付够一定的首付,2级以下银行就可以帮您做房屋贷款,当然这个利息也是一定会比1级银行高的。

贷款买房就好比是借钱来搞一个大的工程,如果要说服别人掏钱,你自己先要垫付开始的启动资金,来表示你的承诺。如果你对自己的项目都没有信心,怎么能说服别人也来参加呢?从银行的角度来想:虽然你的收入已经够了,但是今天的工作,可能明天就失业了。今天值30万的房子,可能下个月只值27万。在一个最坏的情况下,银行怎么做才能尽可能地保护自己呢?答案就是:你需要有一笔钱,可以作为down payment,来抵挡可能出现的各种风险。足够的downpayment 加上抵押物,即使收入低,也能贷到款

对新移民,贷款买房有只需要付够35%的首付款,不需要看收入就可以批贷款。 还有只看资产,付30%-40%首付就批贷款 但是随着贷款压力测试的现世,各大银行不得不收紧政策,“收入”成为贷款买房最大的问题!

Characters 工作性质对房屋贷款的影响

是医生还是餐馆服务人员,是律师还是搬家公司老板,是房地产经纪还是一个房东?工作性质不同,对贷款也是有一定影响的。每一个人的情况和性质肯定是不一样的,因此放贷标准也是不同的。

总而言之就是,工作越稳定,前景和钱景都是一片光明,就越容易贷到款!

Collateral 抵押对房屋贷款的影响

这个非常好理解了,加入你名下有5套房产,准备再买一套豪宅,把其中两套或者三套拿出来做抵押,这种情况下,非常容易获批,毕竟万一哪天你没能力还房贷了,银行手里还有你另外的两套或者三套房子可以拍卖…

抵押物越值钱、越稳定、越安全,那么贷款就越容易获批!

贷款能力

目前通用的标准为GDS ratio不超过32%,而TDS ratio不超过40%。如果你两个指标都达标的话,恭喜您,现在银行已经认为您肯定有能力(Capacity)按时还清贷款了。

在实际操作中很多银行会适当放宽标准,实际上这两个指标是银行从保护自己的角度来计算的,能保护银行的标准,对我们来说不一定足够,所以我给大家的建议是32%和40%是不能逾越的硬性规定,一定要坚守住底线。 虽然现在的5年浮动利率低至2.25%,但是您在计算GDS和TDS的时候,可不要用这么低的利率。因为2.25%的利率不可能永远保持下去,你要给自己留一点余地。我建议使用当前的5年固定利率,也就是4%左右来计算自己的偿还能力,这是战略上的考量。至于您在购买具体贷款产品时,是选择浮动还是固定的利率,则是完全属于战术层面了。

自住房还是投资房?

首先我们要知道,想要跟银行拿到贷款买房,就要先搞清楚你想买的是自住房?还是投资房?原因就在于一般情况下,自住房贷款与投资房贷款是不一样的,因为自住房属于刚需,对于银行来说,自己住的房子嘛,理论上会管理的比较妥善,要求就稍微低那么一点点。

GDS Gross Debt Service Ratio

而对于自住房,银行审批的时候最看重的就是贷款人的总债务偿还率(Gross Debts Service),也叫毛债务比例,在理想情况下,这个比例不超过32%,目前大部分银行将比例调整在36%~44%之间,一般情况都是不超过39%。

为什么要有这个GDS?因为当你向银行贷款买房的时候,银行要清楚的知道你的负债率大概是多少,他们心里得有个底啊,毕竟,你的负债率决定着你的收入,决定着你贷款的偿还能力,银行是盈利机构,不是慈善机构,放出去的钱,他们不仅要保障一分不少的收回来,还需要多收,越多越好的那种,所以此时贷款人的负债偿还率就很重要了。当然了,放贷款还有很多其他苛刻的条件,今天我们只是简单的说一说。

GDS算法:就是用你买房子的每月总支出除以你每月的收入,再乘以100%。买房总金额需要预估算上每月的地税钱和每月的水电费。

GDS = (P+I+T+H)/Gross Income

P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
T: Property Tax – 每月需缴付的地税
H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%

刚刚我们说到目前银行对贷款人的总债务偿还率定额在不要超过39%,我们举个例子,多伦多市区买套独立屋,目前亲民一点的价格普遍是在80万上下,假设要贷款买一套房价80万加币的房子,那么年薪多少才能贷款买房?80万首付35%是28万,需要向银行贷款52万,目前RBC房屋贷款5年固定利率3.14%,那么每月月供是$2500。

不过在计算房贷的时候,银行是要将压力测试放进数据里的,

什么是压力测试?简单的说就是本来银行房屋贷款利率是3.14%,但是现在他们要按照5.1%来计算,这时的月供一下就变成 $3220。 算算收入多少,才可以贷款买这套80万的房子。已知月供需付$3220,假设每年地税是5000块钱,除以12,每月地税应付417,在多伦多水电费的话省着点用一个月算100块钱吧,那么月薪=($3220+417+100)/39%=$9582. 年薪要$114,984才可以贷款买80万的独立屋

TDS Total Debt Service Ratio

TDS = (P+I+T+H+D)/GrossIncome

P: Principal – 每月需偿还的贷款本金
I:Interest – 每月需偿还的贷款利息
T: Property Tax – 每月需缴付的地税
H: Heating cost – 每月的取暖费用。如果是Condo物业的话,另外加上管理费的50%
D: Other Debts – 每月的其他债务,比如car loan, student loan, 信用卡每月还款等

References

加拿大买房,房屋贷款条件详解

RBC房屋贷款