Tax - House

Posted by Andy Feng on January 21, 2020

本文讨论房产税务

自住房

  1. 什么样才算自住房?

    可以是独立屋,城市屋,公寓,度假屋,移动屋,房车,甚至是一艘船,不管它是在加拿大,还是在海外,都可以被指定为自住房,只要您或者您的家人是加拿大的税务居民 (Resident of Canada),并且在一年当中的任何时候持有(Own)和居住在这个房子里(Live in it)。

  2. 一个家庭只能指定一套自住房

    自1982年后,每个家庭,可以同时拥有多处房屋,但是,每年只能指定一个自住房。符合资格的家庭成员包括:纳税人,纳税人的同性或异性配偶或同居伴侣或前任Ex,以及18岁以下的未成年子女。

    也就是说,假如恋爱中的俩人,双方各自都买了房子,在没有结婚也没有同居的时候,各自都有一个自住房增值税豁免的名额。可一旦结婚了或者同居了,莫名其妙的,那个自住房增值税豁免的名额就变成只有一个了

  3. 土地面积

    用来建房子的土地也可以被指定为自住房,但是面积不能超过1/2公顷(54,000平方英尺或5,000平房米)。

  4. 要住多久 (The Ordinarily Inhabited Rule)

    CRA的官方说法是具体情况具体分析。如果是度假屋的话,哪怕一年中只住上一两周其他时间都是空置的也可以指定为自住房。相反,有些人(Builder/建商)在一个房子里住了超过一年,当房产出售时的增值部分仍然可能会被CRA认为是生意收入因而不能获得自住房增值税豁免。

自住房出售

长期以来,加拿大约定俗成的做法就是,假如纳税人在一年当中有出售房产,只要那个房产是自住房的话,是不需要报税的,因为自住房没有增值税 (Capital Gain)。虽然加拿大的所得税法 (Income Tax Act) 有明文规定,凡是有不动产的出售都必须申报,包括自住房。但是作为税法的执行者,加拿大国税局 CRA 在这方面对于纳税人是很宽松仁慈的,只要是所谓的“自住房”,纳税人就算不申报也没有关系。

但是从2016年1月1日起,在加拿大所有出售的房产,不管是否自住房,不管是否获利,都需要申报在下一年度报税的时候,都必须填写新版本的 Schedule 3, Capital Gains (or Losses)。如果纳税人在持有所售出房屋的每一年里,这个房屋都是自住房的话,TA只需要在 Schedule 3 说明是自住房就可以了。如果这处房产某些年份并未符合自住房的要求,那么报税的时候还需要额外填写 T2091 (或 T1255) 去指定所售房产属于自住房的年份。

从2016年开始,有出售房屋的纳税人必须要向CRA申报自住房才能享受自住房的增值税豁免(Principal Residence Exemption)

这里所指的”出售”,包括真正的出售(Disposition)以及视同出售(Deemed Disposition)。视同出售譬如,当房子从自用变成出租的时候,或者是用来当做家庭办公室,或者是从商用转成自用,这些改变房子用途的情况会被视同出售处理。

假如所售出的自住房有一部分是用来出租(租金收入 Rental Income)或者是作为商业用途(如家庭办公室 Home Office),出租或用作商业用途的部分就不符合自住房的条件,因此不能享有增值税的豁免权;CRA 建议用面积比例进行计算,具体的方法将在新版本的 T4037 中详细说明。但是,如果用作出租或者家庭办公室的区域没有申报过房屋折旧(Capital Cost Allowance),并且出租或当作办公室面积不大,纳税人仍然可以享有整个房屋的资产增值豁免权。

如果没有申报会有什么后果呢?

假如在当年的报税中没有申报的话,CRA允许过后补报,而纳税人将面临超过申报限期之后每月$100,最高$8,000的罚款。如果一直没有申报,CRA保留将来查税审计的权利 (Reassessment),并且没有时间上的限制 (旧规定中是三年)。这个审计上的新规定,一定程度上反映了CRA 在今后将会对更多的业主进行审计和重新评估,甚至否定之前已经评估通过的自住房增值税豁免。

自住房出租税务问题

根据加拿大的税法,当一处住所的用途发生改变的时候,包括从自住变成出租,或者从出租变成自住,房屋用途发生改变视同出售(Deemed Disposition)。假若改变用途时的市场价格高于此房产的成本价,就会产生资产增值(Capital Gain),因此会对业主的税务产生影响。

自住房用途发生改变会被CRA当做视同出售,有三种情况的资产增值税务问题。

  1. 整个房屋从自住变成出租

    当整个房屋从自住变成出租所产生的资产增值,可以通过自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption – PRE) 这一税务政策来进行规避。之后的出租,按正常收入和tax brackets缴税。需要提醒的是,从2016年起,自住房的视同出售与真正出售都必须要申报才能享有PRE。

    假如此处房产是在加拿大以外的地方,而在从自住变成出租的时候其市场价格高于10万加元,则需要每年作为海外资产在T1135表上进行申报。

    另一种做法,纳税人可以根据税法的section 45(2),选择延迟到房屋真正出售的时候再申报资产增值。并且,如果在房子出租的期间业主一直是加拿大的税务居民并且没有申报过房屋的折旧(Capital Cost Allowance – CCA),税法还额外多送四年,允许业主将此处房屋指定为自住房,哪怕业主本人完全没有住在里面。

    举个例子,隔壁老王在1998年的时候花30万买了个房子自住,后来呢,交了个女朋友,在2007年的时候把自己的房子整个都租出去了,自己则搬到了女朋友的豪宅里。当时这个房子的市场价是100万。然后到2016年,在温哥华房价涨到最疯狂的时候,精明的老王把这个房子以300万的高价卖了。老王也非常听他会计师的话,在房子出租期间,没有申报过任何的房屋折旧(CCA)。

    下面来比较一下有做S.45(2)选择和没有做S.45(2)选择的区别。

    先来看没有做S.45(2)选择的税务处理:

    2007年从自住变成出租的时候所产生的资产增值70万(100-30),可以享有自住房增值税豁免的待遇,因此没有任何的税务影响。 2016年当房子卖掉时候,所产生的资产增值为200万(300-100),其中的一半,也就是100万,会作为老王2016年的收入,需要缴纳的税款为$477,000 (联邦加BC省)。

    再来看看做了S.45(2)选择的税务处理:

    2007年从自住变成出租的时候,因为并没有视同出售,因此没有任何的资产增值及相关税务问题。 2016年当房子卖掉的时候,所产生的资产增值为270万(300-30)。从1998到2007这期间一共10年,再加上税法对于PRE奖励的1年,还有S.45(2)额外多送的4年,总共是15年,老王都可以把他这个房子指定为自住房。从1998年到2016年,他一共持有这个房子的时间为19年,因此老王可以享有15/19的自住房增值税豁免的待遇。也就是说,资产增值的一半的4/19,需要加到老王2016年的收入,需要缴纳的税款为$135,568。 对于S.45(2)的选择,只适用于整个房子从自住变成出租的情况,并且在改变用途的当年报税中就要向CRA提交这个申请。某些情况下,CRA允许过后补交,但是有可能会有罚款。

  2. 房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室

    根据CRA所提供的指引文件,假如以下三个条件都满足的话,当房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室的时候,并不会当作视同出售处理,因而也不需要向CRA进行申报。这三个条件包括:

    1)用于出租或家庭办公室的面积比例小于个人使用的部分

    2)纳税人没有对房屋进行结构性的改动

    3)在这期间房屋没有申报过折旧(CCA)

  3. 房屋从出租变成自住

    当房屋从商用变成自用的时候所产生的资产增值,就不能再通过自住房增值税豁免来规避了。但也还是有办法做税务规划的。根据税法S.45(3)的规定,假如房子在出租期间没有申报过折旧(CCA),可以选择延迟房子改变用途时所产生的资产增值税务,直到房子真正出售的时候再来计算实际的资产增值。

以上就是房屋用途发生改变的三种情况的资产增值税务问题的处理方法。除了出租或者用作家庭办公室以外,业主产权的变动,或者是从税务居民变成非税务居民时的房产处理,这些都属于视同出售的范畴。建议是,如果当年有发生与房屋有关的一切事件,请一定要向专业的会计师进行咨询。

楼花转让税务问题

GST/HST

楼花转让(Assignment of Contracts),是指原买家(first purchaser / assignor)在与建筑商(Builder)签订了新屋购买合同后,在建筑商把该房屋最后交付前,原买家把这个新屋购买合同转售给另一个买家(assignee purchaser)。

楼花转让过程中,谁需要支付GST/HST这个问题,需要首先搞清楚交易过程中谁扮演“建筑商Builder”这个角色。此处的Builder,并不单单指负责实际建房的开发商,还可能包括在楼花转让里的“卖家”。

那么该如何判定谁是Builder呢?CRA的观点认为,这完全取决于买家当初购买新建房屋合同的主要目的(Primary Purpose),是用作自住或出租,还是想通过转售获得利润。如果是后者,则CRA会认为楼花转让人/卖家是Builder,需要向接手的买家收取利润部分的GST/HST,也就是说,作为楼花的接盘侠,不仅需要向实际的建筑开发商支付原购买合同价格的GST/HST,还需要向卖家支付加价部分的GST/HST。

举例说明,原始买家A与建筑开发商B签订了购买新建房屋合同,定价为40万,之后A以50万的价格把这个楼花转售与C。CRA认为A购买此楼花的主要目的是获得利润,因此,C需要向开发商B支付40万的GST/HST,同时C还需要向A支付加价部分10万的GST/HST。而A则需要将从C那里收回来的GST/HST缴付给CRA。

那么,CRA如何判定买家当初购买楼花的主要目的是为了获得利润呢?GI-120 中列出了以下几个因素供参考:

  • 楼花卖家在楼盘开始建造之前或在建造的当时就在寻求下一手买家
  • 楼花卖家没有选择用长期的封闭式的房屋贷款,而是通过短期的或开放式的房屋贷款去购买房屋
  • 楼花卖家的收入水平并不符合申请房屋贷款的要求
  • 楼花卖家的实际情况与购买楼花用作自住的意图相矛盾,比如说,4个成年人一起去买一个一室公寓用作自住,这显然是不合理的
  • 楼花卖家的一些行为特征反映出TA并没有打算在所购买的房屋里长住。比如说,一个人差不多在同一时期买入多于一处的房产,尤其是如果TA之前已经有过转售楼花的行为,那么CRA会特别的看重这一个因素,如果没有其他的证据去支持TA当初购入此楼花的主要目的为自住或出租,那么CRA就会认定该楼花转让是为了谋取利润

反之,如果一个人当初购买楼花的主要目的为自住或出租,但是由于一些无法预见的原因生活发生变故而必须转售该处楼花,则CRA不会认为TA是Builder,因此无需为加价部分向买家收取GST/HST。GI-120 里有给出几个例子进行具体分析,大家有兴趣的话可以看看。

rebate

如果新屋楼花是用作自住或出租,买家可以获得部分的GST/HST Rebate,申请比较简单,这里就不再作详细介绍了。

楼花转让获利如何报税

首先,楼花转售赚的钱是必须要交税的,因为房子并没有最后交付使用,所以并不满足自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption)的条件。

  1. 通常情况,楼花转售的获利属于资产增值,Capital Gain,因此只需要将增值部分的一半作为收入交税。

  2. 但是,CRA在综合考量卖家的各种因素后,有可能会判定楼花转售获利部分为商业收入,因此必须要全部作为收入交税。这些考量的因素包括:

    • 楼花卖家在最初签到楼花购买合约时所表达的对于房产使用目的的打算
    • 对于所表达的打算的可行性及合理性
    • 楼花所处的地理位置及开发类型准可的规定
    • 楼花卖家为其所表达的对于房产使用目的的打算所作出的努力,比如说是否有为之申请房屋贷款以及是什么类型的房屋贷款
    • 楼花卖家本身的职业及所在行业(地产经纪严重躺枪)
    • 楼花卖家持有该处物业的时间
    • 是否与其他人共同拥有该处楼,以及他们的职业,当初购买楼花时的打算和他们为之而做出的努力和行动
    • 楼花卖家之前有过楼花转售的交易

CRA在2016年开始执行一项新的规定,所有的房产出售不管是否获利都需要申报。如果在楼花转售过程中没有合理报税,都有被追讨的风险,一般的追溯期为6年,如果一旦被CRA查到,则必须补缴所欠税款加上利息,还有相当于所欠税款50%的罚金。

房地产交易注意事项

CRA 列举了在房地产交易中容易产生违规行为的几个方面,这几种情况容易被查并追缴税并罚钱:

  1. 可疑的资金来源 Questionable source of funds

    如果纳税人在过去几年购置过房产而又申报低收入的话,这种情况会比较容易引起 CRA 的重视,CRA 有权怀疑纳税人用于购房的资金来源,以及这些资金是否免税,比如说来自移民加拿大前的资产,或者是亲友的赠款或遗产继承等等。而根据纳税人所从事的工作,例如是自雇人士,餐馆,搬家,装修这些有现金收入的行业,CRA 还会怀疑纳税人是否有隐瞒申报收入。还有一种情况就是,CRA 会根据纳税人的生活方式 Lifestyle 以及申报收入的关系来判断是否有存在逃税的行为。如前几年新闻中的顾俊刚就是一个典型的“开宝马的低收入者”,他去年个人收入为$45,865,而他的妻子唐敏收入则只有$23,612,却可以不用按揭贷款全款在温西买下一栋210万的全新豪宅。en, cn

  2. 投机炒房 Property flipping

    CRA 总结了以下三大类通过短期内买进以及卖出房产以获得利润的投机炒房人群,包括:

     以买入旧房彻底翻新后再出售作为商业模式的
     利用转让条款让房屋买家可以在交易截至日之前将与卖家签订的合同专卖给其他买家的炒卖合同/摩货炒楼 (Shadow Flipping)
     纳税人在买入旧房屋后重新翻修或推倒重建,自己住一段短时间后,再以出售自住房的名义来申报自住房屋的资产增值税豁免
    

    CRA认为,以上的短期投机炒房行为所得的利润,都需要全部当做收入进行交税。

  3. 隐瞒申报新建房屋的货劳税 Unreported GST/HST on the sale of a new or substantially-renovated home / GST/HST new housing rebate

    按照规定,买家从建筑商买入全新或彻底翻新的房产时,需要支付货劳税 (GST/HST),而建筑商也必须将收到的这部分货劳税交给政府。假如所买入的房屋是买家作为主要住所的用途,他们也可以向政府申请退还部分的货劳税 (GST/HST new housing rebate)。

  4. 隐瞒申报房屋出售的资产增值税 Unreported capital gains on the sale of property

    房屋买卖所产生的资产增值,只有在满足自住房的条件下,才可以享受免税的权利 (即自住房增值税豁免 Principal Residence Exemption)。按照规定,只有加拿大的税务居民才可以享有自住房的资产增值税务豁免。也就是说,当一个非税务居民在加拿大出售房产的时候,必须要缴纳资产增值税,具体的规定和步骤请参考 T2062: Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property。如果卖家没有支付这个税务的话,则买家需要将房屋买入价格的25%作为税款交给 CRA。

  5. 隐瞒申报全球收入 Unreported worldwide income

    作为加拿大的税务居民,需要向 CRA 申报全球范围内的收入。如果当事人的生活方式与收入水平不符的情况,CRA 会有理由怀疑纳税人有隐瞒申报来自海外的收入。

CRA 也允许给予纳税人改正错误的第二次机会。假如纳税人真的存在上述的这些情况,TA可以在被 CRA 抓到查税前,利用 CRA 的坦白从宽政策 Voluntary Disclosures Program ,主动申报之前隐瞒的收入以避免巨额的罚款。同时 CRA 也鼓励大家踊跃举报各种违反税法规定的行为 Informant Leads Program

假若真的被 CRA 查税了,其实也不要慌张,只要能够提供足够的证明文件来支持资金和收入来源的合法性,也不会导致罚款或更严重的刑事指控。

卖房缴税

税务居民卖房

在加拿大卖房子,如果是自住房,增值部分不交税;如果不是,按资本增值,50%计入当年收入缴税

非税务居民卖房

在加拿大卖房子,报税具体流程:

  1. 过户时,买家需要预扣相当于购入价格25%的税款作为保证金。通常这部分款项会由卖方律师放在信托账户里。

  2. 卖家需要向加拿大税务局CRA申请清税证明 (Certificate of Compliance)。这个申请必须在房子成交日的10天内提交,否则每个业主将会面临$25每天最高$2,500的罚款。

  3. 加拿大税务局要求必须在收到所欠增值税或同等数额的保证金后才会发出清税证明,一般需要3-4个月的时间。

  4. 当卖家收到CRA开出的清税证明后,卖方律师就会发放在第一步中所预扣的房款。

    如果买家没有收到CRA开出的清税证明,则需要在房子成交当月的最后一天之后的30天内将第一步中所预扣的房款交给CRA。如果迟交,则买家需要支付相当于预扣税10%或者20%的罚款。

  5. 税务年结束后,卖家可以通过报税有机会获得退还部分税款。

例子:

假设一个非税务居民以$500,000的价格出售加拿大一处物业,此物业当初的买入价为$100,000。

第一步:卖方律师会扣起出售价的25%,也就是$125,000作为保证金放在信托账户里。

第二步:卖家向加拿大税务局CRA申请清税证明 (Certificate of Compliance)。

第三步:CRA要求所欠增值税的保证金。此处增值税的计算为($500,000 – $100,000)25% = $100,000。卖方律师会从第一步中所预扣的$125,000拿出其中的$100,000交给CRA。CRA在收到税款后就会发出清税证明。

第四步:在收到清税证明后,卖方律师就会将余下的款项发放给卖家 ($125,000 – $100,000 = $25,000)。

第五步:税务年结束后,卖家可以通过报税有机会获得退还部分税款。

房屋赠与

房屋产权

加拿大房产登记的两种方式:Joint Tenancy和Tenants-in-common。

夫妻双方以Joint Tenancy的方式登记房屋的产权,一方一旦过世,在世的另一方便自动获得房屋的拥有权

双方如果是以Tenants-in-common的方式登记产权,注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世,在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额,需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。

根据综合报道,99%的华裔新移民夫妇是选择Joint Tenancy的方式注册,而同居者、再婚者或者朋友间共同出资投资的房产,则倾向于选用联名产权(Tenants-in-common)的方式,各自按比例拥有产权。就目前的趋势来说,联名注册的数量在逐步增长,主要是由于很多新移民婚姻家庭出现变化所致。再婚者增多,有的人不愿意再结婚而选择同居等原因,使他们倾向于按比例拥有房产。

对选择共有产权方式注册的新移民夫妻来说,当年购房时孩子都很小,所以孩子的名字一般都不在房屋产权注册文件上。一旦夫妇双方都过世,房产等资产将被视为遗产留给子女,缴税是难免的。

赠与方案

把房产转移给子女常见的几套方案:

  1. 什么也不做。

    如果是配偶共有的资产(joint),夫妻俩的房子是联名购买的,其中一个人去世,另外一个人会自动接收房产。这个过程不需要遗产认证,也不需要交税。但是,当夫妻双方都去世的时候,资产由子女接手,子女就要交税。

    首先,如果是投资房,需要在父母最后一次报税中计算增值部分,并按当年tax brackets缴税;如果自住房,增值部分免税。

    如果没有遗嘱,政府指定代理人等,子女需要交费;如果有遗嘱,省去这部分费用

    然后,房子连同其他所有的资产全部要经过”遗产认证费” (Probate fee) 、”律师费” (Legal fee) 、”会计师费”(Accounting fee)等等,这部分费用根据遗产的金额和复杂程度而定,大概是遗产总额的3%-6%,最高的时候费用会达到遗产总值的15%。

  2. 将自己所住房屋低价卖给子女

    优点:父母通过将房屋低价出售给子女, 变相将资产转移给了子女,不用缴税。

    缺点:如果该住房是父母的主要住宅,增值部分其实无需缴税,低价将住房卖给子女的同时,也将税务的负担交给了子女。在房产增值很高的案例里,这一缺点尤为突出。

  3. 生前卖房换现金。父母将大房按加拿大房产市价卖出,自己换间小房,然后将余下的现金作为礼物送给子女,子女再用这笔资金来另外购房。

    优点:这种给子女的现金,是不用缴税的,而且比较灵活。这种方法将卖自住房所得的钱“送赠”给子女,子女并不需为这笔财产交税;但如果是自住屋以外的房产,例如买来投资收租的单位,不论在生前转移还是死后变成遗产,父母都要缴付资本增值税(死后在最后一次报税时交)。

    缺点:必须要卖掉父母的自住房,对于希望将自住房留给子女的家庭,这个方案不适用。

  4. 父母“首付”,子女“按揭”。父母在子女买房时付一笔首付款,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付款(实际操作中,父母可不要回)

    优点: 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下,子女如和配偶离婚,这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女,不让他们随便处理房屋。

    缺点: 要由律师制定首付按揭的档,操作手续相对繁琐。

  5. 遗嘱继承:父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女

    优点: 避免了在父母去世前分割财产,能够最大程度地保障父母的生活。

    缺点: 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税

  6. 通过遗嘱将房产信托,然后转移给子女

    和遗嘱继承的原理相同,不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。

    优点:对于较大总额的资产的继承,可以合理避税,是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。

    缺点:适用于大宗资产的继承,但对于普通家庭而言,手续太过繁琐。

  7. 房产“加名”,自动继承。父母和子女共有房产, 自然继承

    一般情况下,夫妇双方为加拿大房产的房屋共同所有人。一旦一方去世后,房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。这时,在世的另一方即可在“房屋所有人”一栏加上子女的名字,今后如果另一方也去世,子女可自然继承房屋,无需缴纳任何遗嘱认证费和税费。

    优点: 成本最低,手续最简单。

    缺点: 子女在“加名”后也成为了房屋所有人,拥有房屋处置权和承担连带责任。日后若是父母方想进行房屋买卖或者抵押,则需要经过子女的同意。同时,无论父母或子女任何一方,陷入破产,离异,债务….., 均可能引发纠纷。

    假如子女离婚,业权便会被对分,如担保生意,出现经济状况时,随时被银行封屋,也有忤逆仔女赶父母到老人院等 孩子共同拥有房屋代表名下已拥有物业,他以后成家想买房就不能享有“首次购屋优惠”。

#References# 2016年房屋买卖的报税新规定

自住房出租的相关税务问题

楼花转让的相关税务问题

非税务居民在加拿大卖房子后如何报税